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¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Es una pregunta que nos plantearemos en el momento de sondear a diferentes entidades a la hora de pedir un préstamo hipotecario. En el entorno actual, con tipos de interés históricamente bajos, el atractivo de las hipotecas variables es claro, porque resultan bastante más baratas. Para entendernos: entre una hipoteca al euribor + 1% y otra al tipo fijo del 5%, no hay color: nos quedamos con la primera.

Si echamos un vistazo a los últimos datos oficiales que proporciona el INE (http://www.ine.es/daco/daco42/daco426/h1114.pdf), veremos que en España el 92,6% de las hipotecas se constituyen a tipo variable, así que la estadística es aplastante. Los números también dicen que el interés medio de una hipoteca en el momento de constituirse es del 3,49%.

Ahora bien, teniendo en cuenta que las hipotecas duran 20, 30 o incluso más años, y que surgen algunas hipotecas a intereses fijos muy seductores (como por ejemplo un 3,5%), ¿qué ocurriría si en este largo periodo de tiempo los tipos de interés se dispararan? Llegados a este punto, podemos hacernos una pregunta muy simple: ¿cuánto tendrían que subir los tipos para que una hipoteca a interés fijo resultara interesante? Como casi siempre… es cuestión de números.

Lo primero que tenemos que pensar es que las hipotecas a interés fijo a menudo conllevan pequeñas –o no tan pequeñas– cargas vinculadas al riesgo que corre la entidad. Una de ellas es la llamada ‘compensación por riesgo de tipo de interés’, que viene a cubrir los posibles ‘descalabros’ de la entidad en caso de perder dinero con la operación. Básicamente, para el supuesto de que el cliente –o sea, nosotros– cancelemos la hipoteca antes de lo previsto, impidiendo así que el banco o entidad amortice la operación. No es un detalle menor, porque puede llegar a suponer una importante carga en caso de cancelación.

Otro aspecto a valorar es la evolución del euribor. En realidad es la clave de todo, porque si el euribor se dispara y hemos escogido tipo fijo, nuestra elección nos hará sentir felizmente previsores. Así que… ¿qué se espera que haga el euribor?

Si miramos la evolución del euribor a lo largo de los últimos años –es un indicador que se lanzó en 1999, así que el histórico es relativamente corto–, veremos que casi siempre ha estado por encima del interés fijo –tomando como interés fijo de referencia el 4%–.

En el año 2000, el euribor superó el 7%, y aunque fue descendiendo durante los años siguientes, no llegó a estar por debajo del tipo fijo hasta 2009, justo al inicio de la crisis. Es decir, durante 9 largos años, el interés variable ha sido superior al fijo. Y la época en que esto no ha sido así, estábamos inmersos en una profunda crisis.

Cabría preguntarse si, al salir de esta crisis, los tipos volverán a remontar hasta situarse de nuevo por encima del tipo fijo. Si así fuera… las hipotecas variables empezarían a ser interesantes. ¿Lo sabe alguien? Está claro que no. Pero ante la posibilidad de que el escenario cambie, debemos pensar muy bien en las consecuencias.

“Cuidado con Podemos: si gana, caerá la prima de riesgo, las bolsas se hundirán y el crecimiento de España se verá cuestionado”. Si sigues las páginas de economía de la prensa, habrás visto algún pronóstico similar sobre una hipotética victoria del partido de Pablo Iglesias. Ahora bien, ¿qué hay de cierto en esto? ¿Cuánto hay de campaña política y cuánto de verdad en esta afirmación? La respuesta más honesta a esta pregunta es que nadie lo sabe, y que todo lo demás son especulaciones.

Ahora bien, todos sabemos que algunas especulaciones pueden hacerse con cierta base (de hecho, las encuestas que dan como ganador a Podemos son exactamente eso: especulaciones razonables). Bien; entonces, ¿qué nos dicen las hipótesis sobre lo que puede pasar? En definitiva: ¿cómo afectará a nuestro bolsillo un cambio de Gobierno de tanto calado?

Inevitablemente, debemos mirar a Grecia para saberlo: es el referente más cercano y desde luego el más similar. La victoria del partido Syriza ha tenido ya tiempo de cosechar reacciones. ¿Cuáles han sido?

 

Reacción de las bolsas

Empecemos por la bolsa: los días inmediatamente posteriores a la victoria electoral de Alexis Tsipras, la bolsa griega se vino abajo, literalmente. Los dos primeros días perdió un 6%. El tercero, un 9%.  Pero recordemos que las bolsas son terreno de especulación… y eso es lo que ocurrió. Al cabo de unos pocos días la bolsa griega había recuperado nuevamente la cota de los 840 puntos, exactamente la misma que ya tenía antes de los comicios (en el momento de escribir este post, el Athens Composite, principal indicador de la bolsa griega, está en 893 puntos).

En resumen, y como puede verse en el gráfico adjunto, podemos decir que en la bolsa no hubo ninguna consecuencia (al menos no la ha habido por ahora).

 

 

¿Y la prima de riesgo?

Veamos ahora la prima de riesgo. Es un indicador importante para cualquier economía, porque sirve de ‘termómetro de confianza’: cuanto más alta sea la prima de riesgo, más miedo inspira la economía de un país, es decir, más difícil lo tiene para obtener financiación. De manera que, si finalmente la obtiene, el crédito será más caro (como es lógico) y por tanto será más difícil devolverlo… lo que se convierte en un círculo vicioso.

Durante el 2014, y después del batacazo griego, la prima de riesgo se movía entre los 400 y los 500 puntos, cifra relativamente cómoda si tenemos en cuenta que en febrero de 2012 se había llegado a superar… ¡los 3.700 puntos! A medida que se acercaban las elecciones (y se intuía, por tanto, la victoria de Syriza), la prima de riesgo se movía ya entre los 800 y los 1.000 puntos. Tras la victoria de Tsipras superó los 1.100 puntos… pero a continuación se moderó bajando de nuevo de los 900 puntos (892 en el momento de escribir este post). En definitiva, en lo que respecta a la prima de riesgo, la victoria de un partido rompedor como Syriza sí tuvo consecuencias.

 

Programa económico de Podemos

Ya hemos visto el referente griego. Pero, ¿qué piensa hacer exactamente Podemos?

El programa oficial aún no se ha anunciado, pero sí las bases, que pueden consultarse aquí. A continuación resumimos algunos de los puntos de su programa en materia económica:

–       Reestructurar la deuda con Europa, e incluso negarse a pagar una parte

–       Subida significativa de los salarios

–       Jornada de 35 horas semanales

–       Derogación de la reforma laboral actualmente vigente

–       Subir las cotizaciones sociales que paga el empresario por cada trabajador

–       Una banca pública que dé crédito

 

Críticas al programa de Podemos

Hace pocas semanas, el diario Expansión pidió a 8 expertos que analizara las propuestas del partido de Pablo Iglesias. El resultado, que puede leerse en este link, fue el siguiente: se trataría –según estos expertos– de un programa poco coherente, que no estimula la contratación de personal ya que obligaría a subir sueldos artificialmente… y eso conduciría a más despidos y menos contratación. Por otra parte, la creación de una banca pública tendría la ventaja a corto plazo de que, efectivamente, habría más créditos para todos. Pero eso se traduciría en inflación y, a la larga, subida de impuestos para las clases medias. La opinión más gráfica es la del economista César Molinas: “las propuestas parecen una carta a los Reyes Magos escrita por unos republicanos dispuestos a hacer quebrar sus reinos”, afirma en este artículo de Expansión.

Seguro que a muchos de nosotros nos resulta familiar: un día recibimos un correo electrónico de nuestro banco –o eso quieren hacernos creer– informándonos de una revisión rutinaria. El correo incluye la apariencia de nuestra entidad –logotipo, color corporativo, etc– y el lenguaje es similar al que usa nuestra entidad. Pero resulta sospechoso que se nos pida introducir la clave para actualizar nuestra cuenta…

Es el famoso phishing, una de las muchas formas de estafa relacionada con el mundo bancario, en este caso basado en la suplantación de identidad. Pero hay muchos más. La evolución del phishing es lo que se conoce como el ‘pharming’: se redirige a la víctima a una web fraudulenta en la que se imita el aspecto de la web de la entidad bancaria y, aprovechando esta aparente normalidad, se roban las claves del usuario. Un consejo para evitar este timo es comprobar que la dirección de la web comienza por https:// (atención a esa ‘s’ que es la que nos dará la garantía).

Otro timo recurrente es el los falsos premios de lotería. Todo empieza con un correo electrónico en el que somos informados de que hemos resultado agraciados… con un premio de lotería extranjera. Para cobrarlo ‘sólo’ debemos rellenar nuestros datos personales… y bancarios. A pesar de la sencillez del timo,  la Policía sigue advirtiendo en su web de que se trata de delincuentes organizados. Para dar mayor credibilidad, se incorporan logos de instituciones, y lo más peligroso: atienden a las llamadas –los mismos delincuentes­–, aparentando así una cierta autenticidad. La Policía Nacional ofrece un consejo infalible para estos casos: “utilice el sentido común: a nadie le toca la lotería sin jugar”.

Los pagos fraudulentos con tarjeta son otro de los grandes timos cibernéticos. Los delincuentes crean en este caso una web con apariencia de e-commerce convencional, con productos a la venta y precios extremadamente baratos, que actúan como gancho. En el momento de pagar, nos piden el número de la tarjeta y pueden ocurrir dos cosas: o bien nos cobran y jamás recibimos el objeto comprado, o bien sencillamente se quedan con los datos de nuestra tarjeta para utilizarla fraudulentamente. ¿Cómo evitarlo? Busquemos pasarelas de pago fiables y, sobre todo, desconfiemos de precios sospechosamente baratos en webs desconocidas. La seguridad es un activo que a veces vale la pena pagar.

Para acabar, enumeramos algunos consejos proporcionados por la Policía Nacional en relación a correos sospechosos. Son consejos básicos y genéricos, pero nos pueden evitar más de un susto:

· No abrir mensajes de correo, de origen desconocido. Eliminarlo, directamente

· No ejecutar ningún archivo adjunto que venga con mensajes sugerentes

· Adopte las medidas necesarias, cuando le ofrecen «regalos» sustanciosos y, para recibirlos, tiene que llamar por teléfono a prefijos 903/ 803/ 807/ 906 ( este último en algunos casos es un número de tarifación especial)

· No facilitar la dirección electrónica con demasiada ligereza
· Tenga activado, constantemente, un antivirus

· Visite páginas especializadas sobre seguridad informática

· Para que sus datos viajen seguros, envíe sus mensajes cifrados

¿Tiene una hipoteca? ¿Sabe ya lo que le depara el 2015? Aunque nadie puede saber a ciencia cierta lo que nos depara el futuro –y mucho menos cuando hablamos de los siempre fluctuantes mercados– hay algunos indicadores que ayudan a hacer una previsión.

 

Antes de empezar, analicemos el punto de partida: es decir, los porqués. ¿Por qué sube o baja una hipoteca? Muy sencillo, porque el dinero es un activo sometido a las influencias externas, y aunque a veces nos parezca extraño, su valor cambia en cada momento. Es fácil de entender si recurrimos a un ejemplo: un billete de cinco euros tiene un valor relativo en la vida de un adulto –tal vez se nos escape invitando a tomar unos cafés–, pero esos mismos 5 euros valen mucho más en la vida de un niño, ya que con ellos tiene acceso a dulces, cromos y otros ‘activos’ que para él tienen un enorme valor. Algo similar ocurre cuando las condiciones del mercado macroeconómico cambian. No es lo mismo disponer de dinero en circunstancias normales que en condiciones de crisis, como todos hemos podido comprobar.

 

En este mismo blog hemos comentado ya en alguna ocasión que es el Banco Central Europeo el encargado de fijar los tipos de interés (es decir, el precio de ‘comprar’ dinero). La decisión de subir o bajar los tipos influye directamente sobre nuestra hipoteca, porque ésta está vinculada habitualmente a las fluctuaciones (es el famoso ‘euribor’ + X’. Y no olvidemos que el euribor es un indicador directamente relacionado con el precio del dinero.

Bien, ¿de qué depende entonces? El BCE, como máximo organismo europeo de política económica, decide el rumbo de la economía en función de las previsiones. Estos últimos años, en los que la economía europea ha flaqueado, el BCE ha tomado reiteradas decisiones de depreciar –es decir, bajar– los tipos de interés. De esta forma, acceder al dinero era más barato, y así se estimula la concesión de préstamos. Dicho de otra forma: se busca con ello animar el consumo para reactivar la economía.

 

Pero ahora el escenario económico ha cambiado, en principio para bien. Las perspectivas económicas –dejando de lado el excepcional caso griego y algún otro– son bastante más halagüeñas que hace un par de años. Sin ir más lejos, el FMI ha pronosticado un crecimiento de la economía española superior al 2%. Todo apunta, pues, a que en los próximos trimestres los tipos deberían ir subiendo, y por tanto nuestra cuota hipotecaria, en última instancia, también. Pero esto, no lo olvidemos, es sólo una hipótesis.

 

En las últimas semanas, el BCE ha dado muestras hasta ahora de ser aún muy prudente. De hecho, justo antes de las fiestas navideñas anunció una nueva rebaja de los tipos de interés, muy cercanos al 0%. Esta situación puede prolongarse algún tiempo más –como un mensaje de prudencia del BCE–, pero todo apunta a que remontarán el vuelo. La Reserva Federal de Estados Unidos (FED), organismo homólogo al BCE en América, ya ha adelantado que a mediados de 2015 será un buen momento para subir los tipos, y Goldman Sachs pronostica que eso tendrá lugar en septiembre de 2015. En Europa, en cambio, los analistas apuntan a que esa subida llegaría más tarde debido a diferentes procesos de incertidumbre. Entre otros factores, preocupan las elecciones en Grecia… y también en España.

¿Vas a firmar una hipoteca? En contra de lo que mucha gente cree, cerrar la operación con éxito puede ser un trámite relativamente sencillo. Pero para ello debemos tener en cuenta algunos aspectos básicos. Aquí van los 10 pasos que deberás dar para ir por el buen camino.

1. Antes de empezar, olvídate del cliché clásico («a ver si me dan dinero») y afronta la operación como lo que realmente es: te dispones a comprar un producto llamado dinero. Y, como en cualquier compra, debes mirar quién te ofrece lo mejor… y a mejor precio.

2. Infórmate de lo que ofrece el mercado. Si vas a comprar un coche, probablemente consultarás revistas o webs especializadas de motor. Ahora vas a comprar dinero por un valor muy superior al de un automóvil, así que es buena idea hacer lo mismo: ponte al día. Nunca habíamos tenido tanta información disponible como ahora, pero a menudo ese mismo flujo de información puede convertirse en un problema si no sabemos interpretarla. Si es el caso, puedes pedir ayuda a nuestros profesionales de Ferco Gestión.

3. Compara presupuestos: sí, también con la banca hablamos de presupuestos, como si fuéramos a comprar un coche o a hacer obras en la cocina. Te será útil elaborar tu propia cuadrícula con los siguientes parámetros: a) entidad, b) cantidad que están dispuestos a  cubrir, c) Años de duración, d) Tipo de interés, e) comisión de apertura, f) Comisión de cancelación anticipad, g) Otras comisiones.

4. Haz números: ¿qué ingresos esperas tener de forma regular durante los próximos años?¿Qué cuota puedes pagar de forma razonable sin superar el 40% de tus ingresos? En este aspecto y para facilitarte el trabajo, puedes utilizar la calculadora de hipotecas Ferco.

5. Pide por escrito las condiciones. Una vez te has informado de lo que puede ofrecerte cada entidad, pide por escrito la opción u opciones que más te hayan interesado. Te ayudará a acabar de analizar los pros y contras.

6. Proyecta tu futuro. A todos nos gustaría tener una bola de cristal donde poder ver lo que nos depara el futuro. Como no es posible, tendremos que conformarnos con una aproximación. Es importante que pienses que una hipoteca te vincula a un banco o entidad durante un largo periodo de tiempo. ¿Podrás afrontar tu responsabilidad durante todos esos años? Habla con personas de tu entorno que te expliquen su caso y trata de prever escenarios. Obviamente, nunca tendremos la garantía absoluta de acertar, pero es mejor que no haber hecho ningún análisis.

7. Negocia. Bien: ya sabes que puedes afrontar una hipoteca, tienes varias opciones y te dispones a escoger la mejor. Ha llegado el momento de negociar. Analiza si tienes poder para ello (por ejemplo, una nómina fija, recibos domiciliados, potencial para contratar otros productos…). En resumen: analiza si eres o puedes ser un buen cliente para esa entidad, y trata de sacar partido. Tal vez puedas conseguir una rebaja en la comisión de apertura, anular la de cancelación anticipada, reducir el tipo de la hipoteca…

8. Estudia los ‘lastres’: ¿A qué te compromete firmar una hipoteca? Teóricamente, se compromete solo a pagar la cuota mensual. Si tratan de imponerte ‘peajes’ o ‘lastres’ imprevistos, estúdialos antes de seguir adelante.

9. Revisa tu contrato de compra-venta. Olvídate por un momento de la hipoteca y revisa las condiciones de compra de tu vivienda. ¿Está todo claro? ¿Están fijados los plazos? ¿Hay algún nuevo imprevisto que condicione la operación? ¿Está toda la documentación en regla? Muchas firmas de hipoteca se van al traste en el último momento por no revisar estas condiciones. Te ahorrarás muchos dolores de cabeza.

10. Firma: llegó el ‘Día D’. La firma ante notario es un trámite obligatorio, como es sabido. Teóricamente, el notario se limitará a repasar las condiciones que previamente has pactado con tu entidad. Algunos notarios son más didácticos y prefieren explicar los detalles para asegurarse de que realmente los has entendido (no siempre es así). En cualquier caso, firma únicamente si todo lo que se plasma en el papel coincide con lo pactado. En caso contrario, no dudes en dejar el bolígrafo sobre la mesa y aclarar lo que haya que aclarar. Más vale pasar un mal rato en ese instante que arrepentirse durante años.