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Corren tiempos de cambio para la política española: la llegada de la famosa Carmena al Ayuntamiento de Madrid y de Ada Colau al de Barcelona así lo ponen de manifiesto. A la espera de ver lo que ocurre en los próximos meses (el 20-D hay elecciones generales), en este blog nos hemos preguntado si esos cambios se han traducido también en una nueva política de vivienda. ¿Afectará al precio de la vivienda? ¿Y a las políticas fiscales? ¿Y qué hay del poder de la CUP con el nuevo gobierno catalán? Veámoslo.

 

Madrid: más vivienda oficial y bajada del IBI

Empecemos por Madrid. Hace muy poquitas semanas había novedades en este Ayuntamiento en materia de vivienda: la alcaldesa anunciaba que, al contrario que su predecesora Ana Botella, el actual consistorio sí consideraba necesario construir nueva vivienda social. Para el año que viene, están previstas 612 nuevas viviendas protegidas, que se suman a otras 600 que hay previsto entregar a final de este mismo año.

Esta nueva sensibilidad por el acceso a la vivienda, unido a la comprensión mostrada por Manuela Carmena para con la okupación de vivienda, ha despertado algunos interrogantes. Por un lado, sus contrincantes políticos la acusan de provocar un ‘efecto llamada’ a los okupas. Por otro, el hecho de construir nueva vivienda social resta valor de mercado a las viviendas ya existentes –como es lógico, cuantas más viviendas haya disponibles, menor será su valor–. Habrá que esperar aún para ver su efecto sobre el valor real de los inmuebles.

¿Y qué hay de la política fiscal? Por el momento, el Ayuntamiento de Madrid ha bajado un 7% el tipo impositivo del IBI, que pasará de 350 euros (de media) a 325 euros al año.

Y ojo a esta otra medida: el Ayuntamiento de Madrid ha instado al Gobierno central a que revise el valor catastral de todos los distritos de Madrid, de forma que se ajuste a su valor de mercado real (en algunos casos hay diferencias realmente importantes).

 

Barcelona: sensibilidad con los desahucios y congelar el IBI

Las ‘aguas inmobiliarias’ bajan igualmente movidas en Barcelona, donde la alcaldesa Ada Colau acaba de exigir a la SAREB –conocida como ‘el banco malo’– que ceda a la ciudad los 562 pisos vacíos que tiene en Barcelona.

También es conocida su mano dura con las entidades bancarias que tienen en propiedad pisos vacíos, a las que está castigando con multas. Esto podría generar una cierta presión sobre bancos y cajas por deshacerse de ellos, abaratando así los precios. No obstante, es una conclusión muy precipitada a estas alturas, porque está por ver que las entidades bancarias se amedrentarán por estas sanciones.

Algo similar ocurre con el anuncio de revisar los 10.400 contratos de vivienda social en activo, con el fin de detectar posibles fraudes. Pero poco o nada afectará esta revisión al mercado inmobiliario como tal.

El consistorio barcelonés ha instado al Gobierno central a que impulse una ley que garantice el derecho a la vivienda digna, pero esto último queda –de momento– en poco más que un gesto político de buenas intenciones.

Donde sí se producen cambios es –una vez más– en el catastro. Colau tiene intención de revisarlo para actualizarlo (data de 2001), lo que en principio llevaría aparejado una subida del IBI. De momento, eso sí, el proyecto de Ordenanzas Fiscales de Barcelona prevé congelar el IBI, de forma que no se subirá este impuesto a corto plazo –ya veremos qué ocurre si finalmente se revisa el catastro–.

 

La ‘incógnita CUP’

¿Y qué hay de la CUP? Sin duda, tienen la llave del Govern de Catalunya y están en condiciones de imponer condiciones, así que es importante lo que piense este partido sobre política de vivienda. El pasado 8 de octubre, hicieron públicas sus condiciones para dar apoyo a Junts pel Sí. En un paquete de casi 40 medidas, figuraba el acceso a electricidad, agua y vivienda gratis para todos los ciudadanos que lo necesiten.

 

Conclusión…

En resumen, lo visto hasta la fecha en los grandes municipios donde se ha producido un cambio político puede resumirse en una mayor sensibilidad por el acceso a la vivienda, pero a la vez pone de manifiesto el escaso poder para obrar cambios profundos que afecten significativamente al mercado inmobiliario.

Tampoco parece que puedan afectar de forma importante a nuestra hipoteca ni –visto lo visto– a los impuestos que a día de hoy estamos pagando.

El próximo 20-D, cuando tengan lugar las elecciones generales, las cosas podrían cambiar. Pero para eso las encuestas –favorables de momento a los partidos de siempre, o en todo caso a Ciudadanos– deberían dar un giro radical.

Como sabéis quienes nos seguís habitualmente, en el blog de Ferco Gestión nos gusta ayudar a nuestros lectores aportando pistas sobre lo que ocurre en el mercado, así como consejos útiles. En esta ocasión queremos compartir con vosotros el informe que hace unos días presentaba el portal Pisos.com, y que tiene un gran titular: los precios de pisos en oferta no han cambiado apenas su precio durante el tercer trimestre.

 

El informe asegura que el precio medio de un metro cuadrado en España es de 1.503 euros, lo que supone un ligerísimo descenso del -0,55%. Ahora bien, interanualmente –es decir, comparando el tercer trimestre de 2015 con el tercer trimestre de 2014- los precios sí registran una caída significativa del -4,39%.

Aunque estas cifras parecen indicar una tendencia de caída de precios, en realidad no es exactamente así. Debemos tener en cuenta que hasta no hace mucho las caídas eran superiores al 10%, y el mercado parecía caer en picado sin límite. Estos datos muestran que se produce una cierta tendencia a la estabilización del mercado.

 

Por otra parte, no olvidemos tampoco que Pisos.com es un portal de ofertas, lo que explica que las cifras tiendan aún a la baja –pensad que la situación de algunas familias sigue siendo desesperada, y se ven forzadas a vender su piso a un precio inferior al que esperarían-. Esto explica también que otras estadísticas e informes hablen no sólo de estabilización, sino también de subida de los precios.

Baleares y La Rioja, los dos extremos

Si se analizan los datos del informe por comunidades, veremos que Baleares es la comunidad donde los precios suben más. Aunque, en realidad, la subida es casi inapreciable (+0,08%). En el otro extremo se encuentra La Rioja, donde se produce una caída del -2,98%. Como veis, estos dos extremos no se alejan mucho el uno del otro, lo que significa que la ‘normalización’ de precios es generalizada en toda España.

 

Por capitales de provincia, en cambio, el contraste es más evidente. Por un lado, en Las Palmas de Gran Canaria el precio de la vivienda sube un 2,19%; en Santa Cruz de Tenerife, un 2,19%, y en Madrid, un 1,32%. En el otro extremo, vemos que en Murcia cae un -10,9%; en Lugo, un -9,27%, y en Ciudad Real, un -9,19%.

Jumilla, el más barato; Ibiza, el más caro

Llegados a este punto, seguro que muchos os preguntáis cuáles son las ciudades más baratas para vivir. Según el informe de Pisos.com, el municipio más barato para vivir es Jumilla (Murcia), donde el precio del metro cuadrado es de 587 euros (pensad en un piso de 100 m² por… ¡58.700 euros!). En cambio, el más caro es Ibiza, donde el m2 sale a 4.167 euros de media.

Entre las capitales de provincia, la más cara es San Sebastián (4.027 euros/m²), y la más barata, Ávila (1.003 euros/m²).

¿Pagas demasiado por tu hipoteca? ¿Estás pensando en firmar una y estás barajando opciones? Recuerda que una hipoteca no es sólo el interés asociado al euribor, sino un conjunto de elementos que debes valorar. A continuación te damos unas pautas para averiguarlo.

1. Olvida la TIN y piensa buy trenbolone en la TAE: antes de empezar a comparar condiciones, ten en cuenta que los tecnicismos y siglas varias son una herramienta habitual en el vocabulario financiero. A veces por la facilidad de simplificar y otras veces por la facilidad de confundir. Algunas entidades utilizan las siglas TIN (Tipo de Interés Nominal) para hablar de los intereses.  Es una referencia válida, pero es mucho mejor la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye no sólo los intereses que nos cobrará la entidad, sino también los gastos y comisiones. Es decir: lo que realmente pagaremos.

2. Euribor +… ¿cuánto? Bien, ahora ya sabemos que deberemos tener en cuenta otros gastos además del interés. Así que vayamos al grano: ¿qué interés es razonable pagar? En este punto, el Euribor sigue siendo el indicador de referencia en la mayoría de las hipotecas. A este indicador (que actualmente se mueve en torno al 0,36%) hay que sumarle un diferencial (por ejemplo, 1,5%). Si tenemos una hipoteca del euribor + 1,5, en este momento estaremos pagando un 1,8%, sin contar gastos de apertura, comisiones, etc. Actualmente, las hipotecas más competitivas se sitúan alrededor del euribor+1,25 o 1,50%. Excepcionalmente, algunas hipotecas se consiguen por debajo del nivel euribor +1%. De todas maneras, hay calculadoras que comparan la mejor hipoteca, como por ejemplo ésta.

3. ¿Tipo fijo a variable? El mercado ofrece también algunas hipotecas interesantes a tipo fijo, que nos dan la oportunidad de evitar sobresaltos… pero tal vez a costa de un mayor coste. Para valorarlo, lo mejor es echar mano del concepto TAE. Por ejemplo, hay una entidad que en este momento ofrece una hipoteca a 30 años a tipo nominal fijo del 3,25%. Pero si vamos a lo que realmente pagaremos (es decir, la TAE)… la hipoteca se va al 4,18%, lo que le hace perder atractivo.

4. Ojo a la letra pequeña! Muchas de las hipotecas teóricamente ‘seductoras’ dejan de serlo cuando examinamos la letra pequeña, ya que nos obligan a contratar seguros, domiciliar dos o más nóminas con un saldo mínimo, hacer compras con tarjeta de crédito por un importe mínimo, etcétera. Es posible que lo que ganamos por un lado (una hipoteca teóricamente barata) nos acabe pasando factura por los ‘peajes’ que hay que pagar.

5. Comisiones. Hay muchas comisiones que un banco puede cobrar relacionadas con una hipoteca: estudio, apertura, amortización anticipada… Cuidado con este concepto: si una entidad nos obliga a pagar un 2% de comisión de apertura para una hipoteca de 250.000 euros, estaremos pagando un ‘extra’ de… ¡5.000 euros! Igualmente, si nos cobran un 0,5% de comisión por amortización anticipada y un día queremos liquidar los 100.000 euros pendientes, pagaremos otros 500 euros extra. Muchas de estas comisiones son negociables, así que deberemos estar atentos en este punto.

6. ¡Cuidado con la cláusula suelo! Asegúrate de que tu hipoteca no tiene una de las famosas ‘cláusulas suelo’, es decir, las que establecen un mínimo que siempre pagarás… aunque el euribor baje. Las últimas sentencias del Tribunal Supremo dejan claro que estas cláusulas deben quedar muy claras al cliente y no debe haber posible confusión.

7. En resumen, ¿qué es una buena hipoteca? Actualmente, una hipoteca competitiva de la que poder ‘presumir’ sería aquella referenciada al euribor +1,5% o inferior; sin obligación de contratar productos asociados; sin comisión de amortización anticipada; sin cláusula suelo y con comisiones mínimas –o inexistentes– de apertura y estudio.

Si vas a firmar una hipoteca, muy probablemente habrás oído hablar de las famosas ‘cláusulas suelo’, que durante años se han convertido en un poderoso instrumento de la banca. Dejando de lado los tecnicismos, en realidad el concepto es muy sencillo: el banco nos marcaba unas condiciones de pago con un indicador concreto –por ejemplo, el euribor +1%–, pero a continuación nos decía en letra pequeña: “si algún día los tipos de interés bajan de X, dará igual, porque usted nos pagará al menos un 3%”.

Esta fórmula funcionaba muy bien cuando el euribor subía, porque lo normal es que estas hipotecas tuvieran también un límite por arriba –por ejemplo, nunca pagarás más de un 7% en total–. El problema llegó cuando el euribor bajó vertiginosamente… porque muchos de los clientes que tenían esta hipoteca descubrieron entonces que tenían un límite por abajo –la llamada ‘cláusula suelo’–. Esto significaba que no podía beneficiarse de la bajada de los tipos… Y aquí empezaba el problema.

Esto generó una gran cantidad de conflictos y reclamaciones, hasta que diferentes sentencias reconocieron el carácter abusivo de la cláusula. La más importante tuvo lugar el 9 de mayo de 2013, cuando el Tribunal Supremo la declaró ilegal en cientos de miles de contratos. El motivo no era la cláusula en sí, sino la opacidad de los bancos. Es decir: se consideró que los bancos no habían sido lo suficientemente claros y transparentes en este punto en concreto. Además, en septiembre de 2014 una nueva sentencia del Supremo reafirmó este criterio.

¿Cómo saber si nuestro contrato es engañoso?

Pero, cuidado: al contrario de lo que muchos creen, la ‘cláusula suelo’ no es ilegal. Lo que se consideró abusivo es la falta de información. Dicho de forma llana: los bancos pueden ‘apretar’ a sus clientes tanto como éstos acepten, pero lo que no pueden hacer es ‘engañarlos’.

Así que aquí está en realidad el quid de la cuestión: ¿nos engaña nuestro banco? ¿Cómo podemos saberlo?

Para nuestra tranquilidad, ahora son pocos los contratos que incluyen esta cláusula –las entidades ya no quieren problemas–. Pero si lo hiciéramos, el Banco de España advierte que las entidades deben informar de forma clara e inequívoca sobre los términos del acuerdo (clicando aquí, podréis acceder a la Guía de acceso al préstamo hipotecario).

Bien, ¿y qué pasa si ya tenemos firmada una hipoteca que incluye cláusula suelo y no éramos conscientes? Está claro que debemos luchar para eliminarla. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha sido muy beligerante en este asunto, y en su web encontraremos paso a paso lo que debemos hacer. Sobre todo, nos aconsejan no modificar el contrato, ya que esto implicaría un pacto entre las partes.

Si preferimos resolverlo de una forma más diplomática, podemos pedir en nuestra entidad un impreso para enviar una carta al director de la entidad. En caso de no recibir respuesta, pedimos una hoja oficial de reclamaciones  -están obligados a tenerla-. Hay además otras opciones, como por ejemplo un formulario al Banco de España.

Piso bien situado, zona inmejorable, listo para entrar a vivir, buena iluminación, ascensor, acabados de primera… y lo mejor: el precio es una ganga. Tentador, ¿no? Tal vez hayas encontrado, por fin, el chollo que buscabas. Pero también es posible que haya gato encerrado. Como dice el refrán: no es oro todo lo que reluce. Te animamos a considerar estas ofertas porque podrían ser buenas, pero por si acaso,  aquí van algunos consejos que te ayudarán a diferenciar una oportunidad única de un posible timo o de una situación embarazosa.

1. No des nada por hecho: ¿es el vendedor el auténtico propietario del piso? Exige el título de propiedad antes de firmar nada. Podrás obtenerlo en el Registro de la Propiedad. A veces puede ocurrir que el inmueble pertenezca a varios propietarios, y que tu interlocutor sea solo uno de ellos. ¿Sabemos seguro que el resto de propietarios están informados de la venta y de acuerdo con las condiciones? El día de la firma esto será imprescindible.

2. Asegúrate de que está libre de cargas. Esto es más importante de lo que parece: imagínate que el propietario ha concedido a un tercero el usufructo (uso real) de la vivienda. Te ahorrarás sorpresas desagradables como, por ejemplo, que haya un embargo pendiente sobre el piso o casa.

3. Desconfía de la palabra ‘ganga’. Esta regla no siempre es útil, es cierto. Pero piensa que nadie quiere vender un piso por menos de lo que vale, así que hay que ser cautelosos antes de dar por bueno que esa ‘ganga’ o ‘chollo’ lo es realmente.

4. Investiga. No te cortes: pregunta a algún vecino sobre el piso que te interesa. Piensa que la casuística puede ser muy extensa: ¿Hay rumores de una expropiación forzosa para el futuro? ¿Tal vez el piso sufre algún defecto estructural? ¿La comunidad de vecinos está a punto de tirar adelante alguna reforma ambiciosa que exigirá un desembolso importante?

5. Observa el entorno. ¿Hay oferta de servicios cerca del piso o casa que quieres comprar? ¿Funcionan correctamente los suministros de electricidad o agua? (especialmente en urbanizaciones aisladas). ¿El acceso por carretera es fácil?

6. ¿Tiene cédula de habitabilidad? Este punto es un clásico: un piso con muy buena pinta y un fantástico precio… en el que no se puede vivir. El documento que certifica esta condición esencial es la cédula de habitabilidad. A veces este certificado no existe porque el propietario no lo ha gestionado, o porque las condiciones de habitabilidad no son buenas y no se lo han concedido. Comprar un piso que no tenga este documento se convertirá en un obstáculo insalvable cuando necesites dar de alta determinados suministros básicos.

7. ¿Pasó el piso la ‘ITV’? Desde 2011, es obligatorio que los pisos con más de 50 años de antigüedad (si están en ciudades de más de 25.000 habitantes) pasen la Inspección Técnica de Edificios, una especie de ‘ITV’ para edificios. Esta antigüedad puede cambiar en cada comunidad autónoma (por ejemplo, en Catalunya el límite son 45 años, y Madrid tiene una norma propia que establece el listón en 30 años).

8. Nunca hagas pagos por adelantado. Un fraude habitual es cobrar una cantidad –por ejemplo, 5.000 o 10.000 euros– en concepto de ‘reserva’. No pagues nada hasta haberte asegurado de los puntos que hemos ido repasando previamente.

9. No firmes nada al momento. Todos los documentos –incluido el notario– pueden esperar a mañana. Por mucho que un presunto chollo esté vinculado a una compra rápida, y por muchos pretendientes que tenga supuestamente ese piso/casa, nos la jugamos si firmamos un documento que no hemos podido analizar con calma. No te dejes presionar: nadie, por muy persuasivo que sea, te puede obligar a firmar un documento sin tiempo para analizarlo.

10. Busca asesoramiento. Este artículo tal vez te ayude a pensar en algunas claves, pero ni este ni ningún otro artículo podrá sustituir a un profesional que te asesore. Busca a alguien de tu confianza antes de formalizar la venta y te ahorrarás disgustos.