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Las claves de la nueva ley hipotecaria: más transparencia y posibilidades

Ya tenemos aquí el nuevo anteproyecto de ley hipotecaria. A pesar de que no se aprobará definitivamente hasta que España tenga formalmente un Gobierno, en pocos días, ya podemos destacar algunas de las novedades que presenta. En pocas palabras: beneficios y transparencia en favor de los que contraten una hipoteca… ¡Incluso para aquellos que hace tiempo que lo hicieron! Repasamos aquello que hemos de saber de esta reforma…

Adiós a los costes de estudio, tramitación, etc. Se acaba la larga lista de costes que comportaba firmar una hipoteca. A partir de ahora, si el banco nos quiere cobrar los conocidos costes de estudio, tramitación, etc. lo deberá hacer como un único coste, el de apertura. Sin complicaciones ni costes escondidos.

La comisión por amortización anticipada casi desaparece. Hasta ahora, si queríamos amortizar una parte (o la totalidad) de un crédito hipotecario, el banco nos cobraba comisiones que llegaban, incluso, al 5% de la cantidad que queríamos amortizar. ¡Pues esto se acabó! Ahora los bancos solo nos podrán cobrar esta comisión en casos muy concretos y, además, el % está muy limitado: o bien un 0,25% los primeros cinco años o un 0,5% los primeros tres. O una o la otra; tendrán que escoger. Pero, cuidado, la mejor noticia es esta: la decisión se aplica con carácter retroactivo, lo que quiere decir que cualquier persona que ya está pagando su hipoteca y quiera cancelar una parte, lo podrá hacer con las nuevas condiciones.

Las cosas (y las cláusulas) claras. Las cláusulas suelo, prohibidas por los Tribunales europeos, ya no volverán a nuestros contratos hipotecarios. La nueva reforma exige que todas las cláusulas del contrato estén claramente especificadas y explicadas al cliente. En concreto, cualquier posible cliente debe recibir la FIPER, la ficha de información personalizada, y debe disponer de tiempo para pensarlo antes de firmar -en la UE ese tiempo son siete días-.

Más transparencia. Si el tema de las cláusulas supone un avance en favor de los clientes, no se vayan todavía, aún hay más. Si tu hipoteca es en divisas (un 20% del total o más) el banco está obligado a explicarte lo que pagarías si estuviera contratada en euros y, fundamental, el cliente podrá pasar cuando quiera su crédito multi-divisa o de divisa extranjera a euros.

Más buenas noticias. Los intermediarios hipotecarios, como Ferco Gestión, deberán inscribirse en un registro de empresas de la Comunidad Autónoma en la que operen (para más control de la Administración). Que lo sepas, en Ferco Gestión estamos en este registro desde hace tiempo.

 

Los comerciales del banco, atados en corto. Se acabó el “variable por objetivos”.Cuando esta nueva ley entre en vigor, los trabajadores del banco no podrán recibir ningún ‘bonus’ ni sobresueldo por vender más hipotecas. Es decir: los comerciales del banco ya no tendrán incentivo alguno para vender hipotecas a cualquier precio, lo que normalizará y relajará el tema. ¡Ah! Y a partir de ahora los bancos tampoco podrán condicionar la concesión de una hipoteca a otros productos vinculados (como seguros, por ejemplo). Solo estará permitido si el Banco de España considera que el producto que nos intenta vender el banco supone “un claro beneficio para el prestatario”, es decir, para el cliente.

La gran pregunta que muchos futuros compradores de viviendas se hacen hoy es: ¿Ferco o variable? ¿Batman o Superman? ¿Conservador o arriesgado? ¿Lineal o en sintonía con el mercado?

Ha llegado la hora de elegir. Ya has conseguido la hipoteca para tu vivienda, o estás a punto, y solo tú sabes lo que te ha costado negociar las condiciones del crédito. Ya te han enviado el famoso Fiper (la ficha de información personal con la propuesta de la entidad) y ya tienes en tus manos la oferta vinculante. Habrás sudado sangre, sudor y lágrimas, aunque con Ferco Gestión seguro que te habría sido todo más fácil…

Tienes que decidirte entre un interés variable y acorde con el mercado, que sube y baja, como la economía, o un interés fijo y estable para no preocuparte. Para “estar más tranquilo” como dicen algunos.

Tomar una decisión

Piénsalo bien. Piensa en qué tipo de persona eres. Piensa en tu nivel de ingresos recurrentes. Piensa en tus perspectivas profesionales y piensa en el futuro. Si no tienes miedo entonces está muy claro, variable.

Hoy las cuotas de tu hipoteca serán como las de muchos hace unos 10 años y todo parece indicar (aunque ni la pitonisa Lola pueda confirmarlo) que estaremos unos años más con el precio del dinero bajo mínimos…

Pagarás -si eliges variable– un Euribor más 1,10%, 1,50% o un 1,80% que con vinculación (nómina, seguro de vivienda y seguro de vida en algunos casos) podría quedarse hasta en un Euribor +1%. Ya sabes cómo va, cada banco juega sus bazas, y si no lo ves claro nos llamas. En Ferco Gestión te ayudamos.

Pero no olvides que nadie tiene (nosotros tampoco) una bola de cristal en la que confirmar que los intereses estarán de esta guisa durante los próximos 30 años. ¿Cómo lo vamos a saber?

El interés fijo que están ofreciendo las entidades bancarias ronda el 2% en muchos casos. La pregunta es ¿vale la pena? Según nuestra opinión y experiencia en Ferco, sí. Un interés fijo al 2% o al 2,5% es una opción nada desdeñable o sea que si eres más conservador nuestro consejo es que elijas tranquilidad, que nunca se sabe…

Así que, ya ves. Como en Matrix: pastilla azul o pastilla roja. Entonces ¿Variable o Ferco? La decisión es tuya.

Si dudas, llámanos. En Ferco Gestión tenemos a tu disposición todo un equipo dispuesto a asesorarte porque cada persona es única y cada comprador vive su propia realidad y ve su futuro de una forma diferente.

La negociación es un arte, una habilidad directiva que todas las personas deberían conocer. Negociamos prácticamente todos los días con los hijos, con nuestra pareja, con los compañeros de trabajo, con amigos… ¡Y muchas veces sin darnos cuenta!

Negociar es algo tan básico como inevitable y en esta disciplina intervienen factores tan humanos como la capacidad de comunicar, la observación, la escucha activa, la empatía o la persuasión.

Desde Ferco Gestión os queremos dar diez consejos que podéis aplicar siempre y cuando se cumpla la regla de oro esencial: “nunca des algo a cambio de nada”.

1. Respeto

La negociación es eliminar diferencias y acercar posiciones y ello no es posible sin respetar al otro. Escucha, atiende y ponte en la piel (empatiza) de la otra persona.

2. La información es poder

Cuanto más sepas, más seguro estarás en la reunión. Busca información con tiempo y déjate aconsejar por expertos antes de empezar. Escucha, escucha y escucha al otro (y pregunta de vez en cuando) y descubre acerca de él y, ojo al dato, recuerda que tienes prohibido transmitir miedo a tu interlocutor.

3. Comunicación asertiva

Trata de transmitir tus puntos fuertes. Todo comunica y todo se percibe: lo que dices y lo que no dices, tus miedos e inseguridades también. Deja clara tu postura sin dejar de conectar con la otra parte. Se asertivo y no renuncies a transmitir tu propia personalidad.

4. Dime qué dices y te diré quién eres

En lo que dices, y en cómo lo dices, está clave. El lenguaje que utilices hará que tu mensaje llegue a tu interlocutor. No dudes. No uses palabras como “nunca”,  “siempre” o “no” y piensa en el lenguaje que te acompañará en tu objetivo.

5. Proactividad

Un buen negociador se adelanta (es proactivo) y busca todos los escenarios posibles para alcanzar un acuerdo mutuo “win-win” (ganar y ganar). Si encuentras elementos en común entre ambos… ¡Bingo! En ese espacio compartido seguro que llegarás a un buen acuerdo.

 

6. El 100% que tienes bajo control

Negociar tiene mucho de psicología. Recuerda que desde tu posición sólo verás tu parte (actitud, información, habilidades, posibilidades…) pero no olvides que se te escaparan multitud de factores. Domina tu lado y esfuérzate en conocer a al otro…

7. Táctica: sé tú mismo

Hay mil tácticas engañosas. Situaciones de ataque como el ultimátum, el autoritario o el famoso ‘poli bueno, poli malo’ ¿Vendrá la expresión de la serie Starsky y Hutch?

Con horas “de vuelo” aprenderás a reconocerlas aunque nuestro mejor consejo es que seas tú mismo y que tengas claros tus objetivos. No descartes retirarte de una negociación (las prisas no son buenas) para darte más tiempo y dar más tiempo a la otra parte.

8. Control de las variables

Si tienes una “mejor alternativa a un acuerdo negociado” tienes un plan “B”. Contempla los escenarios posibles: optimista, realista y pesimista. Solo así tendrás muy claros los factores que juegan en la partida y su influencia en la negociación. Con ello podrás centrar toda la conversación sin distracciones. La preparación previa es la base del éxito en la negociación.

9. Gestionar el conflicto: negociaciones difíciles

Negociar es también sortear esos pequeños obstáculos hasta llegar a la meta. Si aprendes a ser resolutivo con los contratiempos, más avanzarás. ¿Las herramientas? Hacer uso de la inteligencia emocional, la madurez y una dosis de optimismo y paciencia.

10. El consejo del Dr. Karrass

Negociar forma parte de nuestro día a día y es una habilidad que puedes aprender practicando. Recuerda que en Ferco Gestión somos expertos y podemos ayudarte a negociar. “En los negocios como en la vida no obtienes lo que mereces; obtienes lo que negocias”. Así de contundente es esta frase del Doctor Chester Karrass, un experto en negociación de los años 70 en los EEUU.

La que se avecina: un cambio en la forma de calcular el Euribor, el índice medio de la mayoría de hipotecas concedidas en España.

Mientras tanto la economía sigue: el interés al que los mayores bancos europeos aseguran que se prestarían dinero entre ellos -el mismo Euribor que tantas alegrías ha dado a tantos usuarios de banca sin cláusula suelo- cerró 2015 con una caída de un 80%, la mayor en la última década.

Así las cosas, el “nuevo” Euribor Plus tenía que llegar teóricamente en julio, aunque todavía deberemos esperar… Parece que hasta el 2017 no tendremos el nuevo índice pues todavía se están haciendo cálculos para valorar su impacto sobre las hipotecas de tipo variable, la mayoría de las que se han dado en el mercado hipotecario español.

El EMMI (Instituto Europeo de Mercados Monetarios) afirma que no es un nuevo índice, sino “una mejora del actual”. En cualquier caso, tendremos que estar atentos: el nuevo referente para calcular el interés al que devolvemos el crédito para una vivienda será más difícil de manipular y algo más estable.

Meses de prueba

En cuanto nazca, la nueva fórmula del Euribor Plus pasará por seis meses de prueba para garantizar que el nuevo método de cálculo funciona. El interés, en suma, del que hemos oído hablar más un millón de veces no será ni nuevo ni diferente si no todo lo contrario. Estará mejor calculado y con más garantías.

Acerca del periodo de prueba, un experto en finanzas confirmó hace unas semanas a El Mundo que “los ensayos, previstos para septiembre, reflejarán el impacto y comprobarán si el índice resulta más o menos volátil».

Euribor actual vs Euribor Plus: diferencias

El cambio principal está en el cómo se calcula. La nueva metodología recogerá más datos que “número 5” y “Wall-E” juntos y tendrá en cuenta los depósitos que los bancos se hacen entre ellos, así como los de las grandes empresas, instituciones públicas, pymes no financieras, fondos de pensiones, aseguradoras y otros valores que aporte cualquier cliente mayorista.

 

Desde Ferco Gestión, aviso a navegantes, vemos cierto riesgo. Los datos de estas compañías, que no operan en el mercado financiero, pueden hacer que suba el valor del índice. Sencillamente porque estas empresas tienen acceso a otro tipo de financiación y -por lo tanto- su crédito puede ser más caro.

Para obtener el valor medio de este nuevo Euribor Plus se tendrán en cuenta además y entre otras cosas depósitos de un mayor número de bancos más allá de los 24 principales. Y para una mayor fiabilidad y transparencia, todo aquello que hoy más que nunca el usuario necesita percibir, la información que las entidades presenten reflejará en este nuevo Euribor los intereses aplicados en operaciones reales.

 

¿Afectará al consumidor?

Los expertos no se ponen de acuerdo y no es nada fácil responder a esta pregunta. Hemos hecho una mini encuesta entre todos los que integramos el equipo de Ferco Gestión y tenemos respuestas de todo tipo. A nivel práctico, todo parece indicar que el impacto en las operaciones ya realizadas dependerá del carácter retroactivo en su aplicación. ¿Qué gana el usuario con el cambio? Lo veremos.

Lo que no sabemos es si el nuevo índice seguirá dando “alegrías” a los que tienen contratada su hipoteca a interés variable, seguro que muy bien asesorados por nosotros. En cualquier caso, esperaremos: el tiempo nos dará la respuesta.

Parece que tendrá una incidencia mínima, dicen sus impulsores. El Euribor Plus se abrirá a otros sectores, a mercados con mayor actividad, con lo que sería posible frenar la caída de los intereses hipotecarios. Aquí la pregunta que nos podríamos hacer (y no vamos a dar nuestra opinión) es ¿A quién beneficiaría frenar esta caída del índice de referencia de las hipotecas?

Lo importante en definitiva es que sea verdad que la aplicación de uno u otro índice sea inapreciable para el consumidor a la vez que mucho más transparente su cálculo.

Si te queda alguna duda, o tal vez todas tras leer este artículo, desde Ferco Gestión nuestro consejo es que siempre busques el mejor asesoramiento profesional.

Dicen que los buenos inversores son los que tienen instinto detectivesco. Así que desde FERCO os proponemos hoy acompañarnos en una ‘investigación’ financiera. Nuestro caso se llama ‘Mercado hipotecario’ y nuestra hipótesis como investigadores es la siguiente: ‘Las entidades de crédito vuelven a competir entre ellas y eso nos beneficia’. ¿Será cierta? Vamos a investigarlo.

Empecemos por los ‘sospechosos’: los principales bancos. ¿Cómo se comportan? Se supone que ellos ‘tiran’ del mercado hipotecario, ellos tienen la sartén por el mango. Así que veamos lo que hacen.

Vayamos a La Caixa (ya sabéis: ‘hablemos’). Es un banco tradicional, conservador, poco amigo de los sobresaltos. ¿Y qué productos tiene? Hace poco, Elconfidencial.com recordaba que la entidad catalana ofrece a sus mejores clientes hipotecas a 20 años al tipo fijo del 2%. Conclusión: La Caixa cree que los tipos de interés van a seguir bajos mucho tiempo. Y si lo cree La Caixa… es que los tiros van por ahí. Esto significa que hay margen para competir, así que nuestra hipótesis no va desencaminada.

Sigamos con nuestra investigación; vamos a ver qué opinan los que se dedican a la compra-venta de pisos. Toc-toc, picamos a la puerta del portal Idealista y, oh sorpresa, nos encontramos con estas declaraciones de su jefe de Estudios, Fernando Encinar: “La competencia entre entidades bancarias y las últimas caídas del euríbor están provocando que los tipos medios de interés al que se escrituran las nuevas hipotecas sean cada vez más bajos«. Lo decía en un artículo publicado por El País hace muy pocas semanas.

 

Bien, esto se pone interesante. ¡Sigamos!

A ver qué nos cuenta el Instituto Nacional de Estadística, que si de algo saben es de números. Vamos a su web y nos encontramos que… en noviembre (últimos datos disponibles), las entidades financieras concedieron 19.247 préstamos hipotecarios, es decir, un 16,4% más que en el mismo mes de 2014.

O sea, que tenemos lo siguiente: los tipos no paran de bajar, se conceden más hipotecas, las grandes entidades confían en que esto siga así y, por si fuera poco, las cifras macroeconómicas son buenas (está bien, dejémoslo en que no son malas: hemos salido ‘oficialmente’ de la crisis, que no es poco).

A nuestra investigación le falta un elemento clave: ¿qué hacen las entidades más rompedoras? La respuesta es muy fácil de encontrar: vamos a Google y tecleamos la palabra ‘hipoteca’. Al instante aparecen decenas de entidades que han pagado dinero por aparecer en la búsqueda. ¿Y qué dicen? Por ejemplo, lo siguiente: ING promete un euríbor + 0,99. Bankinter, euríbor + 1,20. Y entidades varias, tipos similares. En resumen: hipotecas cada vez más alejadas de los 2 puntos de diferencial que se acabaron imponiendo con la crisis.

Pero, ¡cuidado! Como casi siempre pasa, no es oro todo lo que reluce. Algunas de estas hipotecas exigirán un compromiso de ‘peaje’ en forma de domiciliación de nóminas, gasto en tarjetas, compra de productos bancarios, seguros, etc. Así que mucha precaución y no dejéis de asesoraros con expertos en hipotecas.