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El euríbor sigue bajando, aunque no tanto como los tipos oficiales del BCE. ¿Por qué? En este post veremos cuánto ha bajado el euríbor y por qué no coincide -como a todos nos gustaría- con el tipo oficial del BCE.

Vayamos primero a los datos objetivos: el euríbor, indicador de referencia para la mayoría de hipotecas, sigue evolucionando a la baja. El mes de noviembre bajó hasta el 0,335%, es decir, 0,171 puntos menos que el mismo mes del año pasado. De esta forma, las hipotecas referenciadas al euríbor seguirán viéndose beneficiadas. Tomando como ejemplo una hipoteca media en España (125.000 euros a 25 años) la rebaja que obtendrán estas hipotecas en la cuota mensual se concretará en unos 10 euros mensuales.

El descenso continuado del euríbor cobra especial importancia si tenemos en cuenta que había llegado a sobrepasar los 2 puntos -así lo hizo durante prácticamente un año en 2011-.  En noviembre de ese año marcó el último pico al alza, aún por encima del 2%, y desde entonces el descenso ha sido vertiginoso, bajando hasta el 0,7% -noviembre de 2012- y 0,5% -noviembre de 2013-. Un año más tarde, la rebaja progresiva del indicador se ha atenuado, pero sigue marcando mínimos históricos.

Ahora bien, ¿por qué no baja el euríbor al mismo nivel que el tipo oficial del BCE? La respuesta es más sencilla de lo que parece. Recordemos que las oscilaciones del euríbor están relacionadas con el mercado interbancario, y concretamente con el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre sí. Como en cualquier otro mercado, la ley de la oferta y la demanda determina los precios finales -que son los que vemos los consumidores-. Para calcular el euríbor, se toma como referencia el interés medio al que los 64 principales bancos europeos se prestan dinero. Así que, hablando en términos coloquiales, podemos decir que el euríbor no es otra cosa que la consecuencia de las especulaciones de los bancos.

Lo normal es que estos descensos coincidan con las bajadas del tipo de interés oficial del BCE, aunque la proporción no siempre es exacta. Los bancos, cuando se prestan dinero, no lo hacen a ‘precio oficial’, sino más caro, ya que las entidades añaden su ‘prima’.

Esto explica que las rebajas de tipo oficial del BCE no siempre se traduzcan de forma inmediata en una bajada del euríbor, y que la tasa no sea la misma para el cambio oficial del BCE y el euríbor. Por ejemplo, actualmente el tipo de interés fijado por el BCE es del 0,05%, muy por debajo del ya comentado 0,33% del euríbor.

¿Podré pagar mi hipoteca? ¿Cómo puedo estar seguro de que es la adecuada para mí? ¿Durante cuántos años debo alargarla? ¿Qué comisiones debo/puedo pagar y cuáles no? Son algunas de las preguntas que surgen en el momento de firmar una hipoteca. A menudo, las prisas por comprar nos llevan a tomar decisiones erróneas. Por eso es importante tener en cuenta algunos consejos básicos.

1. Ten en cuenta la regla del 40%: se suele tomar como referencia óptima para la concesión de una hipoteca la cifra del 40%. Es el porcentaje máximo que la cuota mensual de hipoteca puede representar en relación a tus ingresos actuales. Si la cuota a pagar es de 700 euros, tú (y tu pareja, si es el caso) deberíais reunir unos ingresos mensuales de al menos 1.750 euros.

2. Prevé escenarios pesimistas: no, no se trata de ser negativos. Al contrario: si prevés un escenario negativo de cara al futuro (por ejemplo, que te quedes sin trabajo y tardes un tiempo en encontrar uno nuevo) te resultará más fácil reaccionar en caso de apuro. Lo ideal es contar con un ‘colchón’ que te permita cubrir holgadamente esas situaciones; pero si no es posible en tu caso, contempla otras opciones. En contra de lo que mucha gente cree, al contratar una hipoteca NO es obligatorio contratar un seguro con esa entidad. No obstante, no está de más escuchar las posibles ofertas para estar cubiertos en caso de paro de larga duración.

3. Alarga los plazos… pero sólo lo justo

En los años del ‘boom’ inmobiliario era frecuente que se concedieran hipotecas a 40 años (sencillamente, era imposible pagar esas cifras astronómicas en menos tiempo). Las cosas han cambiado: los bancos se arriesgan menos. Esto significa que debemos afrontar cuotas más exigentes, pero también es cierto que los precios de los pisos han bajado. Pero también supone pagar menos intereses. El Banco de España recuerda que, cuanto más tardemos en devolver el dinero, más intereses pagaremos.

En definitiva: nos interesa acortar al máximo las cuotas, pero sin llegar al ahogamiento financiero. Pregúntate hasta cuándo estás dispuesto/a a pagar hipoteca (¿hasta los 50? ¿60? ¿70 años?) y actúa en consecuencia. Pero trata de respetar la ya comentada regla del 40% para evitarte sobresaltos.

4. Busca, compara…

Una hipoteca no es un ‘favor’ que nos hace el banco; es una transacción económica en la que la entidad ‘vende’ y nosotros ‘compramos’. En este caso, el objeto de la transacción no es otro que el dinero. Apliquemos la misma lógica que aplicaríamos a la compra de cualquier otro producto (una camisa, un coche, un viaje): contemplemos opciones, pidamos presupuestos en diferentes entidades… y al final, con esa información en la mano… tomemos la decisión. La ayuda de expertos que no estén vinculados al banco siempre será útil. Puedes consultar aquí el simulador de hipotecas de Ferco.

5. Analiza con lupa las condiciones

Igual que al comprar un coche miramos el consumo, la capacidad del maletero o la calidad de los extras, al contratar una hipoteca no debemos olvidar los detalles, que serán clave para que se ajuste a nuestras necesidades. ¿Hay comisión de apertura? ¿De cuánto? ¿Debemos pagar comisión en caso de pagar por anticipado? En caso de haber promociones, ¿son acumulativas o excluyentes? En el (muy probable) caso de que el banco no nos conceda el 100% del importe, por ejemplo un 80%, ¿a qué interés nos cobrarán el 20% restante? ¿Qué ocurrirá si queremos subrogar un día la hipoteca? ¿qué costes tendrá?

El Euribor, referencia tradicional para las hipotecas, tendrá en 2015 una nueva versión: se trata del Euribor Plus, una iniciativa que parte de la Comisión Europea con la intención de dar rigor y transparencia a los préstamos hipotecarios. ¿Cómo afectará a los consumidores este nuevo indicador? Veámoslo.

Actualmente, el Euribor se fija con un método de cálculo basado en la estimación de una treintena de bancos europeos, que toma como base el precio al que las entidades se prestan dinero. El problema es que no se trata de una referencia real, sino de una aproximación estimativa, lo que posibilita las opciones de manipulación. De hecho, la Comisión Europea impuso multas millonarias a seis bancos europeos a finales del año pasado por manipular los tipos interbancarios.

Con la introducción del Euribor Plus, la Comisión Europea pretende aportar mayor certeza al  método de cálculo, consiguiendo así un control más justo sobre las hipotecas.

En la práctica, esto significa que el nuevo índice ya no tomará como referencia las expectativas de los cerca de treinta bancos, sino los tipos de interés de transacciones que realmente se han realizado. Se produce, por tanto, un paso de la especulación a la certidumbre. O, dicho de otra forma, una ‘objetivación’ del dato, con el propósito de aportar rigor y seguridad a los consumidores.

Sobre el papel, el Euribor Plus será ventajoso para el ciudadano de a pie, ya que habrá un mercado de oferta y demanda basado en datos reales, y no ficticios. Sin embargo, el resultado del cambio podría ser una subida del tipo aplicado para el consumidor final.

Además, el Euribor Plus podría tener un problema, y es que actualmente hay pocas operaciones ‘reales’ entre bancos que tengan un plazo superior a tres meses -que es el periodo que se toma como referencia-. Esto significa que la muestra tomada para el cálculo sería reducida, lo que podría adulterar el rigor del resultado.

La vivienda de lujo -aquella que supera los 500.000 euros- vivirá en 2014 su mejor año desde 2007. Así lo han puesto de relieve los datos publicados por el Consejo General del Notariado, que pone cifras a lo que ya era un secreto a voces: los rusos están comprando propiedades en España como nunca. Británicos y alemanes confirman también el fuerte interés por la vivienda de lujo en territorio español.

Sólo en el primer semestre del año, se consumaron un total de 2.345 operaciones, cifra que representa un 10% más que en 2013. Lo más impactante es que, en ese mismo periodo, el volumen de las operaciones casi iguala el del total del año pasado. Se trata, pues, de un año excepcional desde el punto de vista de la  inversión extranjera.

El mayor número de operaciones corresponde a los británicos (400 en total), con un gasto medio de 981.000 euros. Le siguen los rusos, con 321 compraventas y un importe algo superior (1,06 millones de euros). En tercer lugar figuran los alemanes (288 operaciones, por un valor medio de 1,14 millones).

Las comunidades con mayor éxito en compraventa de viviendas son Andalucía, Baleares, Canarias, Catalunya, Madrid y Valencia. De hecho, la suma de estas seis comunidades concentra un 99% del total de operaciones.

Los datos completos pueden consultarse en la web del Consejo General del Notariado (www.notariado.org), en un documento titulado Informe analítico de compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros.

El mercado hipotecario vuelve a animarse, y Catalunya es una de las comunidades con mayor protagonismo. Así lo dio a conocer hace escasos días el Instituto Nacional de Estadística (www.ine.es), que situaba a Andalucía como la comunidad con mayor firma de hipotecas (3.324), seguida de Madrid (3.247) y Catalunya (2.878). Las tres lideran -con amplia diferencia- el grueso del mercado, ya que suman 9.449 operaciones (un 52% del total). Son datos correspondientes al mes de julio (el último disponible, ya que el INE ofrece estas informaciones con un plazo de 60 días).

En el caso de Catalunya, la cifra de firmas hipotecarias sobre viviendas representa un incremento del 18,2% respecto al mes anterior (junio), y lo que es más significativo: con un 11,8% en términos anuales. Este último dato constata la tendencia al alza que ya se venía observando en los últimos trimestres.

Analizando el capital prestado, Catalunya pasa de la tercera a la segunda posición -sólo superada por Madrid- con un total de 325,5 millones de euros, cifra que supone un aumento del 21,5% respecto al mes anterior y un 18,7% más que en el mismo mes del año 2013.

Destaca el dato global de crecimiento de hipotecas en el conjunto de España: en julio crecieron un 28,8% interanual, sumando un total de 18.107 viviendas hipotecadas.