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Nueva ley hipotecaria

La nueva ley hipotecaria entrada en vigor el pasado domingo 16 de junio, regula los préstamos garantizados por un terreno o bien inmueble de uso residencial.

Su objetivo es proporcionar una mayor seguridad jurídica a todas las partes y, por los cambios que esto conlleva, ha generado muchas interrogantes.

Si estás planeando comprar una propiedad, seguro que te preguntas cómo influirá en el mercado inmobiliario esta nueva ley hipotecaria, y cuáles son sus pros y contras.

A continuación, te explicamos los cambios más destacados de esta nueva ley, y buscamos responder a estas preguntas. Acompáñanos.

Novedades de la Nueva Ley Hipotecaria

Esta nueva ley de hipotecas, además de eliminar la polémica cláusula suelo y otras, trae los siguientes cambios:

  • Reparto de Gastos: los prestamistas pagarán los gastos de registro, notaría y gestoría, así como el impuesto de transmisión patrimonial (ITPAJD), mientras que el cliente cubrirá los gastos de tasación.
  • Aumento de plazos para iniciar el proceso de Desahucio o Embargo: el monto adeudado tendrá que ser de 12 o 15 meses (el 3 % o 7 % del capital), dependiendo del momento del crédito en que se produzca el impago.
  • Los prestamistas evaluarán en profundidad la solvencia del cliente: la nueva ley hipotecaria solicita que se consideren los ingresos y obligaciones previsibles durante la duración del crédito.
  • El contrato detallará todos los costes del préstamo: para asegurarse de que el cliente conozca todos los cálculos implicados y el monto total a pagar.
  • Asesoramiento legal gratuito y obligatorio: el cliente elegirá un notario que le explicará las condiciones del contrato y firmará manifestando que comprende la totalidad del mismo, antes de realizar la escritura pública.

De igual manera, esta nueva ley hipotecaria prohíbe la vinculación del crédito con otros productos, y establece que cuando se acuerde una comisión de apertura, se cobrará una única vez.

Limitación de las comisiones del prestamista

El cliente podrá cambiar su hipoteca a otro banco (subrogarla), o pasar un contrato de un tipo de interés variable a uno fijo. El prestamista sólo podrá cobrar una comisión del 0,15 %, durante los primeros 3 años.

Asimismo, cuando el cliente amortice o pague el crédito de forma anticipada, la comisión máxima aplicada estará entre el 0,15 y el 0,25 % del monto pagado (para préstamos de interés variable), o entre el 1,5 y el 2 % (para interés fijo).

¿Tiene retroactividad la nueva ley?

Si firmaste tu contrato antes de que entrara en vigencia la nueva ley de hipotecas en España, estarás protegido por el aumento de los plazos requeridos para iniciar un proceso de desahucio.

Del mismo modo, la limitación de las comisiones del prestamista, explicadas en el apartado anterior, también se aplica a los contratos firmados con anterioridad.

Por tanto, se trata de una ley con carácter retroactivo.

Algunas desventajas de la Nueva Ley Hipotecaria

Estas medidas ofrecen una mayor transparencia y aumentan la seguridad jurídica. Sin embargo, los especialistas prevén algunas sombras en esta ley de hipotecas.

Una de ellas, es que el establecimiento de solvencias más estrictas puede ocasionar que los jóvenes y personas con rentas bajas, tengan dificultad para acceder a créditos.

Además, los costes adicionales asumidos por el banco y la disminución de comisiones, podrían traducirse en un incremento de las tasas de interés.

Pero cada caso siempre será diferente, así que si estás tramitando o piensas tramitar un crédito para comprar tu vivienda, no te preocupes, sigue adelante y aprovecha las ventajas de esta nueva ley hipotecaria.

 

 

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Cómo buscar y encontrar la mejor hipoteca

Cuando nos decidimos a comprar una casa, lo primero que se nos pasa por la cabeza es la hipoteca. Y no es para menos, es una decisión sumamente importante que nos acompañará durante un largo período de tiempo en nuestras vidas.

 

Lo primero que hacemos es visitar nuestro banco habitual y luego abrimos opciones buscando en internet. Y aquí es cuando viene la marea y bloqueo de información. ¿ De verdad hay tantas opciones?

Lo cierto es que el mercado hipotecario cada vez tiene más productos y ofertas que se adaptan a los distintos perfiles de compradores, por lo tanto, es importante que antes de empezar tu búsqueda tengas claro lo qué quieres conseguir con esta hipoteca; cantidad, interés fijo, variable, años de hipoteca, entre otros.


Consejos para decidir la mejor hipoteca

  • Las hipotecas pueden estar referenciadas a Euribor o IRPH. Estos son los principales índices para calcular el interés variable de las hipotecas. Las más recomendables suelen ser las referenciadas a Euribor, ya que si el diferencial no es elevado, resulta más económico que el resto.
  • Es importante que compares y valores los diferenciales y no los intereses a plazo fijo. Algunas hipotecas suelen poner un interés fijo atractivo pero luego el variable es bastante más elevado, y al final, el variable es lo que más vamos a pagar durante la vida del préstamo. De esta forma, cuanto menor sea el importe variable, mejor.

  • Calcula tu cuota mensual a través de un simulador. Los simuladores ofrecen una información útil para que puedas ver el escenario que te presenta cada oferta hipotecaria.

  • Tienes que fijarte en la TAE.  La TAE es el coste efectivo de tu hipoteca a partir de:
    • tipo de interés nominal
    • las comisiones y gastos
    • la frecuencia de los pagos
      Lo encontrarás en todos los documentos del préstamo y es importante que lo tengas especificado en todas las ofertas.

  • A parte de la TAE, fíjate en los  plazos y penalizaciones por la amortización anticipada de capital. También son un buen punto de estudio si miramos a largo plazo.
  • Lógicamente, cuanto menos pidamos, menos pagaremos. La mejor optimización sería una hipoteca con el dinero imprescindible para la compra, y si tenemos que realizar una reforma, siempre es recomendable recurrir a un préstamo. En consecuencia, cuanto menos plazo mejor. Las hipotecas bajan el interés en cierta horquilla de años, pero pasada esa horquilla, apenas bajan los intereses ya que estos mismos, se van retroalimentando e impiden las bajadas de cuota.
  • Que no te de vergüenza visitar distintas oficinas, preguntar todas las dudas que tengas o buscar una oferta para tu hipoteca. Eso sí, intenta buscar la hipoteca con garantía y aval. Puede que no tengan un primer precio tan atractivo pero a la larga es más económica que las hipotecas que ofrecen los bancos sin ningún tipo de aval ni garantías.

Detalles a tener en cuenta con la elección de tu hipoteca

Dale siempre una vuelta a todas las ofertas y pregunta por la letra pequeña. A veces, algunas publicidades destacan algo que puede parecer en primera instancia ventajoso, pero luego resulta en un incremento durante años que acaba por elevar el precio total de lo que vas a pagar.

Es importante que compares, cada banco tiene el objetivo de la venta, así que no está de más que consultes con distintas entidades o incluso experiencias de otros usuarios.


Y por último, no tengas prisa en encontrar la mejor oferta. Pese a ser momentos muy emocionantes  y estés impaciente por tener un nuevo hogar, es importante que tengas mucho sentido común y objetividad para valorar correctamente toda la información que tienes y ver si encaja en tu esquema ideal.

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¿Es posible cambiar mi hipoteca de banco?

Si no estás del todo contento con las condiciones actuales de tu hipoteca, debes saber que puedes cambiarte de banco. A este trámite se le conoce como subrogación de hipoteca, y no es una operación sencilla, así que, te contamos todo lo que necesitas saber para cambiar tu hipoteca de banco. ¿Preparado/a para convertirte en un experto en el tema? Pues sigue leyendo porque resolvemos todas tus dudas…

¿Cuándo debo cambiar mi hipoteca de banco?

cambiar hipoteca banco

Uno de los principales motivos para considerar cambiar tu hipoteca de banco es el ahorro de costes. En un préstamo hipotecario, además de devolver el capital prestado, también debes abonar los intereses correspondientes. Estos intereses pueden ser fijos o variables, dependiendo del tipo de hipoteca que hayas contratado.

Con el paso del tiempo, las entidades financieras suelen ajustar los diferenciales de los intereses en función de la competencia y su política de riesgos. Esto significa que podrías encontrar una entidad que te ofrezca mejores condiciones y un diferencial más bajo que tu banco actual. Al cambiar tu hipoteca a otro banco, podrías ahorrarte una cantidad significativa de dinero a lo largo de los años.

Es importante tener en cuenta que cambiar tu hipoteca de banco conlleva algunos gastos regulados por ley, como la comisión de subrogación y la tasación del inmueble. Sin embargo, es posible que la entidad receptora esté dispuesta a asumir algunos de estos costes, lo que aumentaría aún más el ahorro para ti.

Productos contratados y flexibilidad

Otra razón para considerar cambiar tu hipoteca de banco es la flexibilidad en los productos contratados. Muchas entidades vinculan la concesión de un préstamo hipotecario a la contratación de otros productos financieros, como seguros de vida, seguros del hogar, fondos de inversión o planes de pensiones. Esto puede limitar tus opciones y obligarte a contratar productos que no te interesan realmente.

Al cambiar tu hipoteca a otro banco, tendrás la oportunidad de elegir entre una gama más amplia de productos financieros. Algunas entidades ofrecen una arquitectura abierta, lo que significa que podrás seleccionar los productos que mejor se adapten a tus necesidades, incluso si no están dentro de la propia gama de la entidad. Esto te brindará mayor flexibilidad y la posibilidad de obtener mejores condiciones en los productos contratados.

Cláusulas y condiciones personalizadas

La subrogación hipotecaria también puede ser una opción interesante si deseas modificar alguna de las condiciones de tu hipoteca actual. Por ejemplo, podrías cambiar de una hipoteca de tipo fijo a una hipoteca de tipo variable, o ajustar la duración del préstamo según tus necesidades.

Además, al cambiar tu hipoteca a otro banco, tendrás la oportunidad de prescindir de cláusulas abusivas o incómodas. Por ejemplo, algunas hipotecas pueden incluir cláusulas suelo que limitan la bajada de los tipos de interés. Al cambiar de banco, podrás negociar condiciones más favorables y deshacerte de cláusulas que no te beneficien.

¿Qué voy a tener que pagar?

cambiar la hipoteca de banco

Tienes que saber que la subrogación de la hipoteca no es gratuita. Al hacer la operación deberás asumir diferentes gastos como: la comisión por subrogación, gastos de cancelación de la anterior hipoteca y de apertura de la nueva, los de tasación de la casa, notario o comisiones…

Te recomendamos que pidas información de estos gastos a tu banco por adelantado antes de firmar, y que calcules qué cuota pagarás después del cambio y en cuántos meses la operación habrá sido amortizada.

¿Puedo cambiar de banco así sin más?

Tienes todo el derecho a cambiar de banco en cualquier momento y más si buscas hipotecas baratas. para ello no necesitas el consentimiento de tu banco. Lo que sí que debes saber es que si tu actual banco puede intentar retenerte igualando o mejorando la oferta del otro. Para hacerlo, tendrá un plazo de 15 días contando desde la notificación notarial.

Eso sí, por lo general, ningún banco acepta a un nuevo cliente que no haya pagado al menos, 3 años de hipoteca en su anterior banco.

cambiar hipoteca banco pasos

Cambiar Hipoteca de Banco ¿Qué pasos debo seguir?

El cambio de entidad bancaria de tu hipoteca, como ya te hemos dicho no es una tarea sencilla, pero a continuación te resumimos los pasos que deberías seguir si decides hacerlo.

Quiero cambiar mi hipoteca a otro banco

1. Antes de buscar otras ofertas, conoce bien las condiciones de la hipoteca que ya tienes contratada.

2. Revisa y estudia bien las ofertas para la subrogación de la hipoteca en otras entidades financieras. Compara plazos, TAE,, tipos de interés, cláusulas, vinculación, etc.

3. Cuando escojas la oferta, el nuevo bando analizará tu situación y si cumples los requisitos dará inicio a la subrogación.

4. El banco te presentará una oferta en la que se reflejarán las nuevas condiciones de tu hipoteca. Si aceptas la oferta, tu nuevo banco pedirá al antiguo un certificado de la deuda pendiente del préstamo.

5. Tu antiguo banco tendrá 15 días naturales para igualar o mejorar la oferta. De no hacerlo, ya podrás firmar la escritura de subrogación.

6. Para que esta escritura sea efectiva, el nuevo banco deberá haber pagado al antiguo tu deuda.

Si crees que toda esta operación se te queda grande y quieres asegurarte de tomar las mejores decisiones, puedes contar con nuestro equipo de asesores hipotecarios que te ayudarán en todo el proceso.

Contacta con nosotros y haremos un Estudio Gratuito de tu caso.

No lo dudes y CONTÁCTANOS!

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Quiero cambiar de casa, ¿pido una hipoteca puente?

Hipoteca para cambiar de casa

El nuevo año suele venir acompañado de nuevos propósitos, cambios y proyectos. Quizás estés pensando en cambiarte de casa. Si es así, pero ya estás pagando una hipoteca, no es necesario que tengas dos hipotecas o que esperes a vender tu vivienda actual. ¿La solución? La hipoteca puente.

¿Qué es una hipoteca puente?

La hipoteca puente es un préstamo pensado para las personas que quieren comprar una nueva vivienda, pero que todavía están pagando la que ya tienen. Básicamente, esta hipoteca lo que te permite es aunar las dos hipotecas en una pagando una sola cuota. Eso sí, con el compromiso de que tendrás que vender tu vivienda actual en un plazo de tiempo determinado.

Este tipo de hipotecas tiene una particularidad importante, y es que, te permite elegir entre tres tipos de cuotas hasta que consigas vender la primera vivienda:

  • Cuota reducida, en la que pagarás un importe mensual más bajo al que tendrás que pagar una vez vendida tu vivienda.
  • Cuota con carencia de capital, en la que sólo pagarás los intereses del préstamo, y no el capital pendiente. Esto hará que la cuota sea más baja de lo que sería normalmente.
  • Cuota normal, en la que pagarás intereses y capital como en cualquier hipoteca tradicional.

Hipoteca puente para cambiar de casa

¿Qué requisitos debes cumplir para pedir una hipoteca puente?

Lo primero que hará tu banco será analizar tu solvencia y comprobar que eres un buen pagador. A parte de esto, el banco no te pedirá que cumplas ningún requisito especial en comparación con tu otra hipoteca.

Comprobará el nivel de ingresos, tanto tuyo como de todos los titulares del préstamo hipotecario, tu estabilidad laboral, la existencia de deudas o impagos de la primera hipoteca y todos los aspectos que influyen al pedir cualquier préstamo hipotecario.

Ventajas de la hipoteca puente

Ventajas e inconvenientes de la hipoteca puente.

Una de las ventajas principales de este tipo de hipoteca es que te permite comprar una nueva vivienda sin haber vendido la tuya. Además, te da más tiempo para vender tu casa sin prisas, evitando así, que a causa de éstas la acabes vendiendo por menos cantidad de lo que deberías.

Teniendo en cuenta estas ventajas, debes saber que con este tipo de hipotecas asumes un mayor riesgo, ya que si no puedes pagar las cuotas, estarás haciendo frente a una deuda con ambas viviendas. Además, si no vendes la casa en el periodo de tiempo acordado, la cuota mensual incrementará y la hipoteca te acabará saliendo más cara.

Alternativas a la hipoteca puente

Además de este tipo de hipoteca, para comprar una segunda vivienda cuando aún estás pagando otra sólo tienes dos opciones más: o solicitar una nueva hipoteca, lo que te obligará a hacer frente a dos hipotecas a la vez, o esperar a vender tu vivienda actual para comparte la nueva.

Si no consigues decidir cuál es la mejor opción para ti, recuerda que en Ferco Gestión estamos a tu servicio para asesorarte y acompañarte en todo el proceso, asegurándonos de que tomas la mejor decisión.

Contacta con nosotros y haremos un Estudio Gratuito de tu caso.

No lo dudes y CONTÁCTANOS!

 

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La libertad de las hipotecas sin vinculación

Cuando decides contratar una hipoteca el banco te ofrece una serie de productos vinculados a ella, como un seguro, una tarjeta de crédito, domiciliar una nómina o abrir un plan de pensiones. A cambio de la contratación de estos productos, la entidad bancaria te concede un interés más bajo del préstamo hipotecario (normalmente alrededor de un punto porcentual). Sin embargo, estos productos también aumentan el precio de la financiación, además de comprometerte con el banco a cumplir una serie de requisitos.

Las hipotecas sin vinculación permiten evitar ataduras con el banco más allá del préstamo hipotecario, y sus condiciones no dependerán de los productos que contrates. Eso sí, debes tener en cuenta que las hipotecas sin vinculaciones pueden tener un interés más alto, por lo que debes realizar una comparativa con otros préstamos hipotecarios con vinculación para determinar qué te conviene más.

Lo normal es que, para obtener las mejores condiciones, se tengan que contratar entre cinco y seis productos extra.

Ventajas de contratar una hipoteca sin productos vinculados

La principal ventaja de la hipoteca sin vinculación es que el banco no puede obligarte a cumplir una serie de condiciones para que el interés se mantenga bajo. Esto te da la libertad de contratar otros productos a través de otras entidades, ya que hacerlo no supondrá una subida del interés de tu hipoteca.

Con la hipoteca sin vinculación te ahorrarás los gastos que puedan suponer los productos contratados. Por ejemplo, los seguros pueden tener una prima mensual o anual y las tarjetas de crédito que algunos bancos ofrecen tienen un coste anual de mantenimiento.

Pero no olvides que ésta es una opción más, y que es posible que te convenga contratar estos productos. Sea como sea, debes realizar una comparativa para saber cuál es la mejor opción para ti.

La nueva ley hipotecaria pone límites a los bancos

Hasta hace poco, muchas entidades bancarias obligaban a suscribir sus productos para poder acceder a sus hipotecas. La nueva ley hipotecaria prohíbe las ventas vinculadas, pero no las combinadas. Es decir, los bancos podrán ofrecer bonificaciones por la contratación de sus productos, pero no utilizarlos como requisito para el acceso a sus hipotecas.

Esta nueva ley también obliga a los bancos a presentar una mayor transparencia en sus ofertas. Por ello, tendrán que facilitar a sus clientes dos ofertas: una correspondiente a la hipoteca bonificada y otra sin las bonificaciones. Así, facilitarán su comparación y ayudará a los clientes a decidir si merece la pena o no suscribirse a estos productos.

Si lo que quieres es conseguir las mejores condiciones en tu hipoteca, deberás tener en cuenta todas las opciones que tienes a tu alcance. Recuerda que el banco tiene sus propios intereses y sus ofertas buscarán siempre su mayor beneficio. Tanto si eliges una hipoteca con o sin vinculación, no dejes de informarte sobre qué te costará exactamente cada opción. Desde Ferco Gestión sabemos que es complicado tomar una decisión con tantas variables, por eso estamos a tu disposición para ayudarte y asesorarte durante todo el proceso, asegurándonos de que consigues las mejores condiciones.