Autor: Fercogestion

FERCO Gestión acaba de inaugurar sus nuevas oficinas en Barcelona, situadas en pleno centro de la ciudad (París, 206). Con estas nuevas dependencias, FERCO quiere ofrecer a sus clientes un entorno más confortable y mejor comunicado, a pocos metros de la confluencia entre la Avenida Diagonal y la calle Balmes de la ciudad condal.

 

Las nuevas oficinas, que ocupan un espacio de 300 m² aproximadamente, están ubicadas en un edificio regio modernizado y adaptado, y respetan algunos motivos clásicos de la decoración original que caracteriza los inmuebles tradicionales del Eixample barcelonés, como por ejemplo medallones ornamentales y la  distribución típica de la arquitectura genuina de la ciudad.

 

Con el fin de ofrecer el mejor servicio posible a sus clientes, se han habilitado espacios amplios de trabajo, así como una confortable recepción, suelos de parqué, climatización, iluminación natural y una agradable decoración que combina tonos blancos y perla.

 

Asimismo, las nuevas oficinas corporativas han sido diseñadas para crear un entorno saludable para los empleados y colaboradores de FERCO, con diferentes áreas de trabajo, mobiliario ergonómico y una vistosa terraza que incorpora una sala de reuniones profesionales.

 

Las nuevas oficinas de FERCO se encuentran a sólo 2 minutos del céntrico Paseo de Gracia de Barcelona, y a escasos metros de la Avenida de la Diagonal, punto financiero clave que concentra numerosas sedes corporativas de entidades bancarias y de crédito.

“No te olvides de leer la letra pequeña”, nos aconseja ese amigo precavido que todos tenemos, y al que en cierta manera nos da cierta pereza escuchar. Pero lo cierto es que tiene razón: desde el blog de FERCO no podemos dejar de aconsejaros –como ese amigo prudente– que hay que leer la letra pequeña, porque a menudo encierra desagradables sorpresas.

La historia de la letra pequeña ha tenido un triste protagonismo en la historia reciente de nuestra economía. Tanto, que en 2011 el Parlamento Europeo aprobó una Directiva sobre derechos de los consumidores en la que instaba a los países a legislar sobre este aspecto. La aplicación de esa directiva a nuestra legislación se hizo esperar ni más ni menos que tres años, pero en junio de 2014 se aprobó en España la Ley 3/2014, que modifica la ‘Ley General de Defensa de los Consumidores’ introduciendo algunas mejoras.

La más famosa de estas ‘mejoras’ es que se regula el tamaño mínimo de la letra: desde entonces, la letra debe tener al menos 1,5 mm. Es una mejora mínima, casi ridícula, pero que evidencia una cierta sensibilidad por una preocupación compartida: la necesidad de entender mejor los contratos.

Obviamente, el tamaño de letra es un aspecto menor. Lo realmente peliagudo es entender el contenido de lo que estamos firmando, y no tanto el tamaño en que eso se plasme en un papel. Y aquí a menudo hay más riesgo, como todos hemos podido comprobar en más de una ocasión.

A finales de 2012, un Juzgado de Logroño invalidó un contrato entre Bankia y una empresa por su contenido “incomprensible”. La sentencia no es en absoluto anecdótica, porque muestra una vez más esa creciente sensibilidad hacia la necesidad de ganar en transparencia contractual. El contrato invalidado contenía, entre otras, esta cláusula:

 

«en caso de que la evolución de los tipos de interés sea contraria a la esperada o que se produzca un supuesto extraordinario que afecte a los mercados, se podría reducir o incluso anular el beneficio económico esperado por el cliente».

Aquí va otro ejemplo: en septiembre de 2011, un Juzgado de Bilbao anulaba un contrato entre el Banco de Santander y un particular por entender que “en ningún momento se le informó [al demandante] que suscribía un contrato especulativo y de riesgo, hablándose siempre de cobertura, lo que obviamente es entendido por el ciudadano medio como una especie de seguro, jamás como una apuesta sobre la evolución del Euribor”. El resultado es que el banco tuvo que devolver 276.107 euros, además de correr con los gastos del juicio.

 

Otro caso claro de ‘confusión contractual’ tuvo que ver con las famosas ‘cláusulas suelo’, ahora ya prohibidas. Se ponía fin así a la cláusula, muy extendida entre los bancos, en que se aseguraban de no tener que rebajar los tipos de interés a partir de cierto nivel.

Las cláusulas suelo se exponían contractualmente con redactados como éste: “en todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al 2,250%, este valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el ‘tipo de interés vigente’ en el ‘periodo de interés’. Igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15,00% nominal anual”.

 

Con frases como esta, el galimatías estaba asegurado y la confusión, también. Al final, el resultado siempre era el mismo: cogíamos el bolígrafo y firmábamos. Afortunadamente, el Tribunal Supremo ratificó su nulidad en junio de 2013.

 

Frases similares se utilizan para imponer un seguro ‘obligatorio’ como contrapartida a la imposición de una hipoteca, pero… ese es otro capítulo que abordaremos en su momento desde el blog de FERCO.

La banca siempre gana, dice el refrán. Y es cierto: por interesante que sea el producto que ofrezca una entidad bancaria, ella siempre ganará más. Pero la situación económica de los últimos años ha producido un inesperado giro con el que, sin duda, la banca no contaba. ¿Te imaginas a un banco pagando a sus clientes? Pues este escenario no está tan lejos. Te contamos por qué.

Como ya hemos explicado en otros posts de este mismo blog de Ferco, la crisis económica ha llevado a las grandes instituciones bancarias (con el BCE a la cabeza) a ir reduciendo poco a poco los tipos de interés. Con ello pretendían favorecer la concesión de préstamos ‘baratos’, lo que teóricamente conduce a un mayor consumo. Además, se desincentiva el ahorro (porque da pocos intereses). En resumen: el objetivo era que el dinero fluyera y la economía ‘de calle’ se beneficiara.

Hasta aquí, todo normal. Lo que no se esperaba es que los tipos de interés bajaran sin límite, hasta el punto de alcanzar en algún caso tasas negativas. Y, ¡ojo! No es una exageración: hace pocos días, el diario Expansión explicaba el caso de Bankinter, que ha sido el primer banco en España en pagar a sus clientes por tener una hipoteca. Ha ocurrido de forma casi simbólica, pero… ha ocurrido. Al parecer, el banco aún tenía algunas hipotecas referenciadas al Líbor (a 1 mes) del franco suizo, y se ha aplicado una tasa negativa del -0,85%.  El resultado ha sido que los pocos clientes que tienen esta hipoteca han recibido, en algún caso, intereses de su banco, que les pagaba por ello. Después de todo… un trato es un trato.

Aunque el caso de Bankinter es meramente simbólico, el diario Wall Street Journalrecordaba en su edición europea que este inédita situación podría llegar a extenderse si continúa la tendencia a la baja del Euribor, indicador de referencia no sólo para España sino para otros países europeos.

Actualmente, la mayoría de hipotecas españolas toman como referencia el Euribor a 12 meses, que en este momento está en el 0,187%. Por supuesto, estamos ante un supuesto divertido y poco más, porque la banca no pagará nunca masivamente por prestar dinero. No obstante, está cada vez más cerca de la fría barrera de 0. En caso de continuar esta regresión, la banca entraría en territorio inexplorado, y tal vez en un terreno jurídicamente conflictivo.

Y aunque es verdad –como decíamos al principio– que ‘la banca siempre gana’, ¿recordáis cuando la dación en pago de un piso era una quimera inalcanzable? Pues bien, en 2011, la Audiencia de Navarra dinamitó ese principio que parecía inamovible… y un año más tarde se aprobó la Ley Hipotecaria de Rajoy.

Así que, ¿imagináis lo que ocurriría si una instancia judicial reconociera el derecho masivo de los hipotecados a recibir intereses positivos gracias a los tipos negativos? Devolver el dinero prestado, sí, pero al contar con un inesperado incentivo del banco tal vez lo haríamos con una sonrisa en los labios.

Todo apuntaba a que 2015 sería el año del temido despegue del euribor… por la sencilla razón de que ya estaba muy cerca de tocar suelo. Pero los meses pasan y el indicador –que se usa como referencia para la mayoría de las hipotecas, como es sabido– sigue marcando nuevos mínimos.

Los últimos datos, correspondientes al mes de febrero de 2015, nos dicen que el euribor cerró el mes a un 0,255%. Esto significa que, para una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años, referenciada al euribor + 1%, el ahorro medio de un español es de 200 euros anuales.

En lo que llevamos de marzo, además, la caída del indicador parece no tener freno: en el momento de redactar este post, marca un sorprendente 0,209%, camino ya de la barrera del 0,2%. Aunque ahora nos parezca un comportamiento lógico, hay  que recordar que en 2008 el euribor alcanzó el 5,39%, es decir… ¡27 veces más que ahora!

Los continuos descensos del euribor suponen, en resumen, una buena noticia para los compradores de vivienda, especialmente ahora que las hipotecas han repuntado por primera vez desde el inicio de la crisis.

¿Cabe esperar nuevos descensos del euribor? ¿Cómo saber si ha tocado suelo y llega el esperado –aunque no por deseado– ‘rebote’? Las oscilaciones del euribor dependen de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), y actualmente los tipos de interés están en mínimos históricos (0,05%), lo que explica también la evolución a la baja del euribor. De hecho, a corto plazo no parece que esta situación tenga que cambiar: la semana pasada, el presidente del BCE, Mario Draghi, anunciaba que: 1) mantenía los tipos de interés al mencionado 0,05%, y 2) Iniciaba una serie de medidas destinadas a estimular la economía europea.

Y de estímulos va precisamente la cosa: mientras los tipos estén bajos, el euribor también lo estará… y las hipotecas serán más baratas. Así de simple. De manera que el futuro de nuestras economías, y el importe de nuestra cuota mensual, dependen del BCE y –no lo olvidemos– ¡de las condiciones que hayamos negociado con nuestro banco! Para lo primero, la llave la tiene Mario Draghi. Para lo segundo… ¡consulte a FERCO!

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Es una pregunta que nos plantearemos en el momento de sondear a diferentes entidades a la hora de pedir un préstamo hipotecario. En el entorno actual, con tipos de interés históricamente bajos, el atractivo de las hipotecas variables es claro, porque resultan bastante más baratas. Para entendernos: entre una hipoteca al euribor + 1% y otra al tipo fijo del 5%, no hay color: nos quedamos con la primera.

Si echamos un vistazo a los últimos datos oficiales que proporciona el INE (http://www.ine.es/daco/daco42/daco426/h1114.pdf), veremos que en España el 92,6% de las hipotecas se constituyen a tipo variable, así que la estadística es aplastante. Los números también dicen que el interés medio de una hipoteca en el momento de constituirse es del 3,49%.

Ahora bien, teniendo en cuenta que las hipotecas duran 20, 30 o incluso más años, y que surgen algunas hipotecas a intereses fijos muy seductores (como por ejemplo un 3,5%), ¿qué ocurriría si en este largo periodo de tiempo los tipos de interés se dispararan? Llegados a este punto, podemos hacernos una pregunta muy simple: ¿cuánto tendrían que subir los tipos para que una hipoteca a interés fijo resultara interesante? Como casi siempre… es cuestión de números.

Lo primero que tenemos que pensar es que las hipotecas a interés fijo a menudo conllevan pequeñas –o no tan pequeñas– cargas vinculadas al riesgo que corre la entidad. Una de ellas es la llamada ‘compensación por riesgo de tipo de interés’, que viene a cubrir los posibles ‘descalabros’ de la entidad en caso de perder dinero con la operación. Básicamente, para el supuesto de que el cliente –o sea, nosotros– cancelemos la hipoteca antes de lo previsto, impidiendo así que el banco o entidad amortice la operación. No es un detalle menor, porque puede llegar a suponer una importante carga en caso de cancelación.

Otro aspecto a valorar es la evolución del euribor. En realidad es la clave de todo, porque si el euribor se dispara y hemos escogido tipo fijo, nuestra elección nos hará sentir felizmente previsores. Así que… ¿qué se espera que haga el euribor?

Si miramos la evolución del euribor a lo largo de los últimos años –es un indicador que se lanzó en 1999, así que el histórico es relativamente corto–, veremos que casi siempre ha estado por encima del interés fijo –tomando como interés fijo de referencia el 4%–.

En el año 2000, el euribor superó el 7%, y aunque fue descendiendo durante los años siguientes, no llegó a estar por debajo del tipo fijo hasta 2009, justo al inicio de la crisis. Es decir, durante 9 largos años, el interés variable ha sido superior al fijo. Y la época en que esto no ha sido así, estábamos inmersos en una profunda crisis.

Cabría preguntarse si, al salir de esta crisis, los tipos volverán a remontar hasta situarse de nuevo por encima del tipo fijo. Si así fuera… las hipotecas variables empezarían a ser interesantes. ¿Lo sabe alguien? Está claro que no. Pero ante la posibilidad de que el escenario cambie, debemos pensar muy bien en las consecuencias.