Autor: Fercogestion

Todos lo hemos oído y leído infinidad de veces: la mayoría de las hipotecas están referenciadas al euríbor (por ejemplo, euribor + 1%). De forma que, si el euríbor baja, nosotros nos beneficiamos de una rebaja. Y si sube… apechugamos con el incremento que corresponda en la cuota mensual. ¿Es esto justo? No siempre.

 

Todos vemos el euríbor como un indicador objetivo, un dato ‘serio’ que proviene de calcular el promedio al que las entidades financieras se prestan dinero entre ellas. Para llegar a esta cifra, se toman como referencia los 24 bancos más importantes de Europa.

 

Ahora bien, ¿es realmente un dato objetivo? Aquí empieza el problema. Teóricamente, sí. Pero a la práctica… No tanto. Hace algo más de tres años (febrero de 2012), un grupo de abogados denunciaron la opacidad del tipo de interés que se aplica a las hipotecas, y muy particularmente la del euríbor. Pensaréis que podría  tratarse de una de tantas denuncias ‘militantes’ de grupos radicales, pero una vez más la realidad nos echa un jarro de agua fría, porque lo cierto es que los abogados consiguieron tirar adelante con la reclamación… y Europa les dio la razón.

 

A finales de 2013, la Comisión Europea impuso multas por valor de 1.700 millones de euros a seis grandes entidades financieras por manipular ‘artificialmente’ la tasa del euríbor. Estas entidades eran Deutsche Bank, Societé Générale, Royal Bank of Scotland (RBS), JPMorgan, Citigroup y el broker RP Martin.

 

Así que ya hemos comprobado que… no, referenciar la hipoteca al euríbor no siempre es justo. Estos problemas han dado alas a quienes apuestan por vincular nuestras hipotecas… a la deuda pública. Y para muestra, un botón.

 

Fijaos en lo que proponía el consejero delegado de Bankia, José Sevilla, hace escasas semanas. Para este banquero, la deuda pública explica mejor la marcha real de la economía española. Por eso proponía referenciar los créditos a la deuda pública (a uno, dos o tres años).

 

¿Sería este sistema más justo? Sobre el papel, podría ser. Para empezar, se acabaría la posible manipulación de las entidades financieras. Y, por otro lado, y como recordaba José Sevilla, más del 90% de los créditos en España son variables, frente al tipo fijo que usan los países anglosajones.

 

En contra de esta tesis, podemos defender también el euríbor como un indicador válido si tenemos en cuenta que su propia lógica de mercado nos beneficia: cuando la economía va mal (es decir, más familias en dificultades), el euríbor tiende a bajar y, por tanto, se rebaja la cuota de la hipoteca. ¿Podríamos decir lo mismo de la deuda pública?

Las hipotecas de cambio de casa, también llamadas ‘hipoteca puente’, tienen la finalidad de permitirnos comprar una nueva vivienda sin necesidad de haber vendido aún la nuestra. Dicho así, suena bien, ¿no? Sobre todo cuando nos hemos encaprichado de una casa que es un auténtico chollo, o si tenemos la urgencia de cambiar de residencia por motivos familiares. Realmente este tipo de hipotecas resultan muy prácticas, pero hay que tener en cuenta algunos factores. Para saber si te conviene, echa un vistazo a los siguientes puntos:

1. ¿Cómo funciona? Actualmente, se constituyen dos hipotecas: por un lado, una convencional del piso que compramos, y por otro, una hipoteca a tipo fijo (durante los tres primeros años) para el piso que queremos vender. Durante estos tres años, en realidad solo pagaremos intereses para la hipoteca del piso que vendemos. Una vez transcurrido este periodo, en principio dejará de ser tipo fijo y pasará a euribor más un diferencial.

2. ¿Cómo quedan las cosas cuando haya vendido el piso? Una vez hayas vendido, se cancelará la hipoteca que corresponde a ese inmueble, y te quedarás con una única hipoteca ‘convencional’.

3. Ventajas: la hipoteca puente es popular porque evita que tengamos excesivas prisas a la hora de vender nuestro piso. Normalmente, una hipoteca puente te da margen para vender tu piso o casa (los 3 años en que solo pagamos intereses). De esta forma podremos esperar a dar con el comprador adecuado, y por tanto es más probable que consigamos el precio que buscamos.

4. ¿Cómo me quedará la cuota? Para muchas familias, esta es la gran pregunta, porque de nada sirve esperar a vender tu piso si el precio que tienes que pagar es insostenible. Hay varias opciones, como una cuota de carencia (solo pagamos intereses durante un tiempo determinado, lo que hace la cuota más asequible). Otra opción es una cuota reducida, similar a la que acabaremos pagando una vez vendamos el piso.

5. ¿Podré financiar el 100% de la vivienda que quiero comprar? Sí, en principio podrás hacerlo. Recuerda que una hipoteca puente es una financiación temporal.

6. ¿Y si esto acaba como el cuento de la lechera? Por supuesto, este es el riesgo de una hipoteca puente. Si actúas con sentido común y te dejas asesorar, no tiene por qué pasarte. En principio, tendrás tiempo de sobra para vender tu piso o casa, y durante ese tiempo la hipoteca puente te garantiza una cuota razonable. Ahora bien, si tu situación es de por sí insostenible, ¡no le pidas milagros a la hipoteca puente ni a ninguna otra!

7. ¿Qué inconvenientes tiene? En condiciones normales, este tipo de préstamo hipotecario supondrá un mayor desembolso de dinero que si esperas a vender tu piso/casa y luego haces la compra del nuevo. Piensa que, al tratarse de un nuevo crédito, tendrás que pagar nuevos gastos notariales,  comisión de apertura, Actos Jurídicos Documentados, etc. Y muchos de estos gastos son un porcentaje sobre el total… que es más elevado que en una hipoteca convencional. Por otro lado, si aprovechas la cuota de carencia, estarás pagando intereses pero no amortizando cuota, lo que  encarece la operación.

8. ¿Me concederá mi banco una hipoteca puente? Al tratarse de una operación con mayor riesgo, los bancos pueden endurecer las condiciones o establecer filtros. Como siempre, es cuestión de negociar…

9. ¿Debo contemplar otras alternativas? Las hay, sí. La fórmula ideal es vender primero y, con el dinero en la mano, comprar después. Pero, lógicamente, esto no siempre es posible. Otra opción es buscar un inquilino a quien alquilar la propiedad mientras buscamos vendedor (opción arriesgada también).

¿Vale la pena firmar una hipoteca a interés fijo? Es una buena pregunta que tiene muchas respuestas. Pero de momento fijémonos en este dato: según el Instituto Nacional de Estadística (INE), este tipo de hipotecas representan ya un 10,8%, es decir, un 4,1% más que hace un año. Y ya se sabe que, cuando el río sueña… agua lleva.

Pero no nos precipitemos. Para empezar, el 89,2% de las hipotecas sigue siendo a tipo variable (generalmente, euríbor + un diferencial). Pero es verdad que casi podemos hablar ya de un pequeño cambio de tendencia, porque de hecho las hipotecas a fijo casi se han duplicado, lo que da que pensar.

 

¿Por que ahora hay más gente que opta por la hipoteca a tipo fijo? La respuesta es sencilla: porque hay personas que no quieren correr riesgos. Con la subida del euríbor –que llegó a superar el 5%– le vieron las orejas al lobo y ya no quieren volver a pasarlo mal. Pero es que, además, la hipoteca a tipo fijo tiene ahora dos buenos argumentos a su favor:

1. Los tipos actuales están en mínimos históricos, así que lo más normal es que el futuro les depare una subida. ¿Qué ocurre si esa subida es más elevada de lo que uno podría asumir? Solución: optamos por una hipoteca sin sobresaltos y problema resuelto.

2. Las hipotecas a tipo fijo ya no están vinculadas a porcentajes elevados, como por ejemplo el 6%, así que ahora son bastante más atractivas. Hay al menos media docena de entidades que ofrecen hipotecas a tipos iguales o inferiores al 3% -en algún caso, incluso rondan el 2,5%-.

¿Apuesto por el fijo o por el variable?

Así las cosas, ¿debemos apostar por el tipo fijo? Aquí es donde la respuesta se complica. Es verdad que el tipo de las hipotecas es tremendamente competitivo, pero también es verdad que el euríbor aún está lejos de ese porcentaje, e incluso aplicando un diferencial (por ejemplo, euribor+1,2%), seguiríamos hablando de porcentajes por debajo del 1,5%, es decir… muy lejos de ese 2,5-3% que ofrecen las hipotecas actuales a tipo fijo.

En realidad, la pregunta clave no es si subirá o no el euríbor, porque es obvio que tarde o temprano lo hará. La pregunta es ‘CUÁNDO’ subirá. Y hay que pensar que la mayoría de ofertas hipotecarias interesantes lo son para plazos cortos, por debajo de los 20 años, o incluso de los 10 años. ¿Podemos nosotros pagar nuestra hipoteca en menos de esos 10, 15 o 20 años? Si es así, probablemente valga la pena.

Pero si lo que necesitamos es pagar una cuota cómoda, que nos permita estirar los plazos unos 30 o 35 años, las ofertas del tipo fijo pierden buena parte de su atractivo.

 

Cuidado con los ‘extras’

Por otro lado, deberíamos prestar atención también a las condiciones que nos impone cada hipoteca. Muchas de las ofertas de tipo fijo que tienen cierto atractivo exigen, por ejemplo, domiciliar la nómina. En algunos casos, incluso se exige que esa nómina sea superior a una determinada cantidad (por ejemplo, 3.000 euros mensuales).

Otras entidades nos pedirán también que contratemos seguros de vida, o que hagamos aportaciones a un plan de pensiones…

Deberemos analizar con calma estas condiciones antes de decidirnos por una u otra opción.

El Banco de España nos comunicaba hace pocos días lo que empieza a ser ya una costumbre: una nueva bajada del euríbor a doce meses (que es el que se utiliza como referencia para el cálculo de las hipotecas). Esta vez, el descenso situaba el indicador en el 0,128%, claramente por debajo del 0,154% del mes anterior. Esta nueva bajada es relativamente modesta, pero si miramos la evolución del euríbor con perspectiva nos daremos cuenta de que ya son muchos los meses de descenso acumulado. De hecho, son 15 meses consecutivos.

 

¿Qué consecuencia tendrá este nuevo descenso en nuestras hipotecas? Para un préstamo de 120.000 euros a 20 años –en el supuesto de que toque revisarla este mes–,  la cuota mensual bajará 13 euros; es decir, al año nos ahorraríamos 156 euros hipoteca.

 

¿Y cuánto durará esta racha bajista?, se preguntan ahora muchos inversores. De momento, la previsión a corto plazo es que siga bajando. Desde que, a principios de noviembre, el Banco de España anunció la cifra oficial, el euríbor ha seguido esta tendencia, e incluso ha llegado a situarse por debajo del 0,10%.

 

Desde FERCO Gestión hemos analizado la evolución del euribor a lo largo de los últimos años, y aunque nadie puede predecir el futuro, la lectura del pasado nos proporciona algunas pistas interesantes. Por ejemplo, en julio de 2008 el euríbor tocó techo con un 5,39%, y a partir de ahí inició un desplome rápido y continuado –cayó nada menos que 4 puntos en sólo un año–.

 

Los movimientos del euríbor guardan una estrecha relación con el momento económico. Dado que en 2008 empezaba la crisis económica, las políticas europeas trataban de incentivar el consumo a través de bajadas de tipos, que lógicamente se reflejaban en el indicador. Bajo esta misma lógica, deberíamos esperar que una eventual recuperación económica llevara a un incremento del euríbor.

 

Desgraciadamente, nada hace pensar que la recuperación económica llegue de forma rápida y fulminante, por lo que la evolución del euríbor en los próximos meses –o incluso años– se prevé, en principio, leve. En la práctica, esto significa que nuestras hipotecas –vinculadas mayoritariamente al euríbor– no deberían depararnos sorpresas desagradables si todo sucede al ritmo de los acontecimientos actuales.

Corren tiempos de cambio para la política española: la llegada de la famosa Carmena al Ayuntamiento de Madrid y de Ada Colau al de Barcelona así lo ponen de manifiesto. A la espera de ver lo que ocurre en los próximos meses (el 20-D hay elecciones generales), en este blog nos hemos preguntado si esos cambios se han traducido también en una nueva política de vivienda. ¿Afectará al precio de la vivienda? ¿Y a las políticas fiscales? ¿Y qué hay del poder de la CUP con el nuevo gobierno catalán? Veámoslo.

 

Madrid: más vivienda oficial y bajada del IBI

Empecemos por Madrid. Hace muy poquitas semanas había novedades en este Ayuntamiento en materia de vivienda: la alcaldesa anunciaba que, al contrario que su predecesora Ana Botella, el actual consistorio sí consideraba necesario construir nueva vivienda social. Para el año que viene, están previstas 612 nuevas viviendas protegidas, que se suman a otras 600 que hay previsto entregar a final de este mismo año.

Esta nueva sensibilidad por el acceso a la vivienda, unido a la comprensión mostrada por Manuela Carmena para con la okupación de vivienda, ha despertado algunos interrogantes. Por un lado, sus contrincantes políticos la acusan de provocar un ‘efecto llamada’ a los okupas. Por otro, el hecho de construir nueva vivienda social resta valor de mercado a las viviendas ya existentes –como es lógico, cuantas más viviendas haya disponibles, menor será su valor–. Habrá que esperar aún para ver su efecto sobre el valor real de los inmuebles.

¿Y qué hay de la política fiscal? Por el momento, el Ayuntamiento de Madrid ha bajado un 7% el tipo impositivo del IBI, que pasará de 350 euros (de media) a 325 euros al año.

Y ojo a esta otra medida: el Ayuntamiento de Madrid ha instado al Gobierno central a que revise el valor catastral de todos los distritos de Madrid, de forma que se ajuste a su valor de mercado real (en algunos casos hay diferencias realmente importantes).

 

Barcelona: sensibilidad con los desahucios y congelar el IBI

Las ‘aguas inmobiliarias’ bajan igualmente movidas en Barcelona, donde la alcaldesa Ada Colau acaba de exigir a la SAREB –conocida como ‘el banco malo’– que ceda a la ciudad los 562 pisos vacíos que tiene en Barcelona.

También es conocida su mano dura con las entidades bancarias que tienen en propiedad pisos vacíos, a las que está castigando con multas. Esto podría generar una cierta presión sobre bancos y cajas por deshacerse de ellos, abaratando así los precios. No obstante, es una conclusión muy precipitada a estas alturas, porque está por ver que las entidades bancarias se amedrentarán por estas sanciones.

Algo similar ocurre con el anuncio de revisar los 10.400 contratos de vivienda social en activo, con el fin de detectar posibles fraudes. Pero poco o nada afectará esta revisión al mercado inmobiliario como tal.

El consistorio barcelonés ha instado al Gobierno central a que impulse una ley que garantice el derecho a la vivienda digna, pero esto último queda –de momento– en poco más que un gesto político de buenas intenciones.

Donde sí se producen cambios es –una vez más– en el catastro. Colau tiene intención de revisarlo para actualizarlo (data de 2001), lo que en principio llevaría aparejado una subida del IBI. De momento, eso sí, el proyecto de Ordenanzas Fiscales de Barcelona prevé congelar el IBI, de forma que no se subirá este impuesto a corto plazo –ya veremos qué ocurre si finalmente se revisa el catastro–.

 

La ‘incógnita CUP’

¿Y qué hay de la CUP? Sin duda, tienen la llave del Govern de Catalunya y están en condiciones de imponer condiciones, así que es importante lo que piense este partido sobre política de vivienda. El pasado 8 de octubre, hicieron públicas sus condiciones para dar apoyo a Junts pel Sí. En un paquete de casi 40 medidas, figuraba el acceso a electricidad, agua y vivienda gratis para todos los ciudadanos que lo necesiten.

 

Conclusión…

En resumen, lo visto hasta la fecha en los grandes municipios donde se ha producido un cambio político puede resumirse en una mayor sensibilidad por el acceso a la vivienda, pero a la vez pone de manifiesto el escaso poder para obrar cambios profundos que afecten significativamente al mercado inmobiliario.

Tampoco parece que puedan afectar de forma importante a nuestra hipoteca ni –visto lo visto– a los impuestos que a día de hoy estamos pagando.

El próximo 20-D, cuando tengan lugar las elecciones generales, las cosas podrían cambiar. Pero para eso las encuestas –favorables de momento a los partidos de siempre, o en todo caso a Ciudadanos– deberían dar un giro radical.