El Tribunal Supremo ha considerado nulas las cláusulas que se imponen al cliente de gastos de notario, registro y gestorías, así como los impuestos (actos jurídicos documentados) de la formalización de la hipoteca.
Toda persona que tenga una hipoteca puede reclamarlos y no importan los años que hayan pasado desde que firmó. En una hipoteca de 150.000€ podría recuperar hasta 3.000€.
A la hora de comprar una vivienda las entidades solían (y siguen haciéndolo) solicitar a los clientes una provisión de fondos correspondiente aproximadamente al 15 % del valor de la compraventa. Pero estos gastos no siempre corresponden a nosotros. Una sentencia del Tribunal Supremo abre las puertas a la recuperación de parte del dinero que pagamos de más. En esta página te explicamos todos los detalles.
¿Qué gastos debo pagar y que gastos no?
Cuando compramos una vivienda a través de financiación hipotecaria, existen dos grandes grupos de gastos: los gastos de compraventa (lo que se paga por la gestión y papeleo por la transmisión de la propiedad) y los gastos de escrituración de la hipoteca. Estos últimos gastos son los que, según la sentencia del TS de diciembre de 2015, correspondería pagar a la entidad, como sujeto pasivo e interesado de esta parte de la transacción.
Según la citada sentencia, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores:
- Gastos notariales: suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras.
- Gestoría: no regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 €.
- Gastos Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2 %
- Impuestos: IAJD depende de cada comunidad autónoma, suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 %
También la tasación podría ser un gasto que el banco nos debería devolver si cuando firmamos la hipoteca teníamos una tasación legal en vigor y el banco no la aceptó y nos exigió realizar una con su tasadora. De hecho, según una reciente sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Santander, la tasación resulta un servicio accesorio y que interesa al banco, por lo que la tasación sería aún más reclamable ahora.
¿Cómo puedo conseguir la devolución de los gastos de constitución de hipoteca?
Al igual que los hipotecados con cláusula suelo, en primer lugar, debemos averiguar a cuánto asciende la cantidad que abonamos, para poder concretar el importe correspondiente. Por lo que debemos disponer de las facturas de estos gastos.
Después deberíamos ponernos en contacto con nuestra entidad para reclamar nuestro dinero. Para ello en primer lugar deberíamos pedir una cita con el director de nuestra sucursal y exponerle nuestro caso. Si este no accede, pasaríamos a poner una reclamación formal al servicio de atención al cliente de nuestra entidad, para lo cual puedes servirte de la siguiente guía gratuita para poner una reclamación al banco.
Si esto tampoco funciona, el siguiente paso es elevar la reclamación al Banco de España, que en un plazo máximo de 2 meses debería emitir su postura. En este punto debemos tener claro que la respuesta del Banco de España no es vinculante, pero supone un argumento importante, en caso de que nos den la razón.
En última instancia, si la reclamación por la vía ordinaria no da ningún tipo de resultado, no quedará más remedio que afrontar la vía judicial y tomar medidas legales.
¿Qué gastos no son reclamables?
Como hacíamos referencia más arriba, el hecho de que algunos gastos hipotecarios se adjudiquen de manera errónea a los clientes no significa que no tengamos que abordar ningún coste al comprar nuestra vivienda mediante una hipoteca.
Para empezar, será el comprador de la vivienda y no el vendedor el responsable de pagar los gastos correspondientes al proceso de compraventa. En particular, seguirá teniendo que hacer frente al pago del notario, registro, gestoría (si se requiere), impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), así como IVA si la vivienda es de obra nueva o ITP si se trata de un inmueble de segunda mano.
Tampoco son reclamables los gastos que resulten de procesos de novación hipotecaria o subrogación. Por ejemplo, en el caso de que adquiramos una vivienda subrogándonos a la hipoteca del anterior propietario (lo que se conoce como subrogación de deudor), los gastos los tendríamos que asumir nosotros al completo.
¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?
El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.
Por un lado, encontramos la corriente de los 4 años, que indica que pueden reclamar aquellas hipotecas finalizadas 4 años antes y después de la aparición de la sentencia del Supremo. Es decir, si la sentencia de marras apareció en diciembre de 2015, sólo podrían reclamar aquellas hipotecas constituidas entre diciembre de 2011 y 2019.
Sin embargo, frente a esto podemos citar otra interpretación de la Ley que indica que si un tribunal declara abusiva una cláusula contractual, esta es considerada como nula y, por lo tanto, se deben restituir los efectos de esta como si nunca hubiera existido en el contrato hipotecario. Es decir, que nunca buy clenbuterol liquid prescribe.
