Author: Ferco Gestion

If you want to build a house and need financing to do it, self-promotion mortgages are the solution.

What is a Self-Promotion Mortgage?

A Self-Promotion Mortgage is a mortgage loan particularly aimed at those people who need financing to build their home.

This financing can be 100% of the actual price of the construction, as long as it is limited to 70% of the replacement value in the case of a completed construction.

What conditions does a self-promotion mortgage usually have?

A Self-Promoter Mortgage usually offers a maximum repayment period of 30 years if it is your first residence and 25 years for second homes, apart from a grace period that usually reaches 2 years.

What conditions must be met?

To contract a self-promotion mortgage, it is necessary to have several documents and licenses. Otherwise, the bank will reject your request and you will not have the possibility of financing the construction of your new house. Do you want Ferco to take care of finding the ideal mortgage for you? These are the requirements you must meet:

1. Guarantee that you are the owner of the land on which you are going to build the property by presenting your simple registry note, which is a document that will be provided to you at the Land Registry. The plot, in addition to this, must have an urban land qualification and have no charges.
2. Have the construction license, which must be given by the municipality of the town hall in which you want to do the work.
3. Have a project prepared by a technical architect and certified by the Institute of Architects that corresponds to your population.
4. Have an execution budget, which must be prepared by the construction company.
5. Have the energy efficiency certificate of the future house. The construction company must give it to you in the drafting phase of the execution project. In addition to this, as is logical, you have to be solvent: have savings, a good job, a sufficient salary…

¿How much can I ask for the mortgage of my future house?

Another frequent question about these products is what percentage of the construction can be financed. In general, mortgages to build a residence usually cover 80% of the budget for the works or the appraisal value of the future house (it is determined by an appraiser before starting the works), whichever is lower.

As you can see, you will need savings to pay for twenty percent of the construction. As it is not a purchase of a house, you will not have to pay the expenses associated with a purchase and sale, however you will have to have sufficient own funds to face other expenses related to self-construction: VAT of ten percent on the cost of the building, the cost of municipal licenses, the fees of the technical architect, the expenses of deed and registration of the house…

Self-promotion Mortgages How do they work?

These loans are specifically designed to accompany you in the payments that you will have to make in the construction process of your house or in the assembly, if it is a modular house.

Generally, in this type of mortgage, the bank delivers the agreed amount progressively. As the work progresses and the phases foreseen in the project are completed, the bank delivers the excess financing. The key when requesting a self-development mortgage is that the amount requested fits as much as possible to the budget of the project. Once the work is finished, a long-term mortgage loan will be signed.

Initial stretch or floor
You will initially receive up to fifty percent of the appraisal of the land on which you will build your house.

Tranche of certifications
As the work progresses and with the certifications of the technical architect, you will have the precise amounts to cover the construction phases.

End of work section
Once you get the completion certificate and the first occupation license, you will receive the last payment, which is usually between ten percent and twenty percent.

Conclusions

Owning a home is not within everyone’s reach. If you wonder how much you should have saved to be able to buy a house, you should know that opting for mortgages that finance you 100% is practically impossible today, and that both the purchase and sale of a property and the granting of a mortgage They have associated expenses that can amount to thirty percent of the value of your future residence. In this context, many are considering other alternatives to access the real estate market, such as self-promotion. Now, despite the savings of building your house, the expense is high. Certain banks have autodeveloper loans or adapt their standard offer of mortgages for the construction of your house.

Non-residents mortgages are mortgage loans that panish banks granted,so that foreigners or Spaniards whose tax residence is currently not Spain can access a second home in this country. Likewise, Spaniards who went to work abroad and now want to return to their country and consider acquiring a residence can be considered non-resident applicants.

Puedes contactar con Fercogestión  si precisas que  analicemos tus posibilidades de obtener una hipoteca en España, sin ningún tipo de compromiso.

A tener en cuenta en 2022

Para un banco, la nacionalidad importa, puesto que los criterios y condiciones cambian bastante. Lo normal es que, si los compradores proceden de países ricos, las cosas sean más simples. Y aparte de la estabilidad a nivel económico y el perfil crediticio, son esenciales el sistema jurídico y los requisitos de control de blanqueo de capitales de sus países de origen, para asegurar la legalidad de la procedencia de su dinero.

Por otra parte, no todos y cada uno de los bancos conceden hipotecas a personas no residentes, debido a la complejidad para hacer frente a una posible morosidad: en especial si no son comunitarios, estas entidades no podrían proceder a un posible embargo en el extranjero, siendo el inmueble hipotecado la única garantía de cobro.

¿Cómo funciona la solicitud de hipotecas a no residentes?

Cuando se efectúa el análisis de riesgos y en el caso de admitir la concesión del crédito, el proceso a proseguir tendrá el mismo camino que el de los clientes con nacionalidad española: el banco mandará la oferta con todas y cada una de las condiciones, el cliente  las admitirá en un plazo que acostumbra a ser de diez días y el banco enviará los documentos al notario; se redactará la escritura y se firmará, en general contratando la hipoteca en ese instante.

Documentación para las hipotecas a no residentes

La documentación que se pide a los ciudadanos no residentes para valorar la concesión de la hipoteca es la correspondiente a cada país, puesto que la demostración de los ingresos y las propiedades depende de cada normativa nacional. Los clientes extranjeros que más solicitan este tipo de préstamos hipotecarios son los británicos y los alemanes, aunque hay otras muchas nacionalidades que pueden optar a esta forma de financiación; las entidades ofrecen esta clase de hipotecas solo a ciertas nacionalidades europeas o bien de ciertos países occidentales de fuera de la UE como puede ser EE.UU.

Aunque posiblemente el banco admita percibir la documentación escaneada o bien por correo postal, lo común es demandar la presentación de los originales en persona, del mismo modo que la firma ante notario.

En líneas generales, para empezar el trámite de una hipoteca para no residentes necesitaremos lo siguiente:

• Pasaporte o bien NIE.
• Últimas tres nóminas o bien justificantes de ingresos.
• Contrato laboral (por cuenta ajena) o bien autónomo (ingresos por cuenta propia).
• Extracto bancario del último año de la cuenta donde esté domiciliada la nómina y demás ingresos.
• Última declaración a Hacienda del país de origen.
• Registro de recursos en el país de origen (propiedades, saldos, automóviles, etc).
• Certificado de vivienda fiscal de su país.
• En el caso de tenerlo, últimos tres recibos de préstamos o bien tarjetas de crédito al tanto de pago.
• Contrato de arras, entregando al vendedor una cantidad a cargo de la residencia a adquirir, si procede.

Hipotecas No Residentes – Condiciones Generales

Si eres extranjero o bien tienes una vivienda fiscal fuera de España  y deseas pedir una hipoteca para adquirir una casa en España se te presenta una opción: la hipoteca para no residentes. Una hipoteca singular con condiciones más estrictas y con menos financiación de la frecuente, pero que te ofrecerá la alternativa adecuada si se quiere adquirir una residencia en España.

Específicamente, en los préstamos hipotecarios para no residentes en España se financia más o menos el sesenta por ciento del valor de la tasación de la residencia. Una financiación que asimismo se corresponde con los residentes españoles que deciden adquirir una segunda residencia en el territorio español.

Estas condiciones con mejorables con un bróker hipotecario especialista en hipotecas para no residentes. En Ferco tenemos el conocimiento para mejorar  las condiciones, siempre que el perfil y la solvencia del interesado sea adecuada.

¿Si recibes tu salario en otras divisas no puedes obtener una hipoteca en España?

La Ley Hipotecaria de España (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario 5/2019),limita particularmente la concesión de préstamos para ciudadanos que perciban la mayor parte de sus ingresos en una moneda distinta al Euro.

Dicho artículo, contempla la posibilidad de que – a lo largo de toda la vida del préstamo – el deudor va a poder demandar al banco el cambio de moneda a aquella del Estado miembro en el que radique o bien aquella moneda en la que perciba la mayoría de sus ingresos. Esto significa que si una persona reside en el Inglaterra, puede pedir que su hipoteca se transforme a Libras Esterlinas, o bien si vive en EEUU a Dólares estadounidenses si recibiese sus ingresos en tal moneda.

Esto supone un inconveniente para los bancos, puesto que deberían aceptar el peligro de fluctuaciones en el tipo de cambio. En la práctica, este artículo de la Ley ha llevado a que muchos bancos únicamente ofrezcan hipotecas a residentes en la zona Euro (con ingresos en tal moneda), o bien de forma adicional en ciertos países donde pueden administrar la cobertura del peligro de divisa como Inglaterra o EEUU, etc..

Se da de esta forma la paradoja de que un ciudadano español que se esté trabajando para una multinacional española en Latinoamérica, o bien en Asia, puede tener muy complicado contratar una hipoteca en nuestro país.

Re-mortgaging a home means applying for a new mortgage on your current residence. If there is still an outstanding mortgage on that property, it is canceled with the new mortgage obtained and a new mortgage is formed. You have to know that remortgaging a property will always entail paying more interest, since we are going to be increasing capital or extending the term to combine debts. Consequently, this will imply a higher interest payment in exchange for living more peacefully month after month with a monthly fee that is accessible for our situation.

¿Por qué puedo necesitar rehipotecar mi vivienda?

La adquisición de una segunda vivienda es una de las causas más comunes, ya que las hipotecas para segundas residencias no ofrecen las mismas condiciones que los préstamos hipotecarios para tu vivienda habitual. El importe que ofrecen los bancos es menor, como asimismo acostumbra a serlo el plazo de amortización. Con algo de dinero ahorrado y rehipotecando tu residencia actual, podrías llegar a cubrir el coste de esa segunda vivienda que deseas tener. La reunificación de deudas es otra opción alternativa para reducir los gastos mensuales. Se trata de rehipotecar tu inmueble y, con lo que consigues, anulas las deudas pendientes. De esta manera el único gasto sería el de la nueva hipoteca.  Reformar la casa, comprar un vehículo, necesitar dinero para un proyecto y no querer pagar los intereses de un préstamo personal, son algunas de las situaciones que pueden llevarnos a solicitar una rehipoteca. Si tu hipoteca todavía no está cancelada y sigues con los pagos, existen 2 opciones para lograr ese nuevo aporte económico: ampliar la hipoteca o bien anularla para solicitar una nueva con la cantidad de dinero que precisamos.

Rehipotecar Vivienda ¿Qué gastos suelen tener?

Para ampliar la hipoteca solo habría que hacer un trámite: la novación. En cambio, rehipotecar implica 2 movimientos: anular la hipoteca actual y formar una nueva con el capital total que precisamos, con lo que los costes aumentan:

1. Comisión por cancelación de la hipoteca: es una comisión sobre el capital que quedaba pendiente cuyo porcentaje será el que haya en la firma.

2. Escritura de cancelación en el notario.
3. Cancelación de la carga en el Registro y posible gestoría.

En este punto, formar una nueva hipoteca implicará:

1. Comisión de apertura.
2. Nueva tasación de la vivienda.
3. Registro de la Propiedad, Notaría y gestoría.
4. Pago del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

¿Quién puede pedir una rehipoteca en 2022?

De entrada, cualquiera que sea titular de una hipoteca –o que tenga su casa pagada- puede procurar rehipotecar su residencia. No obstante, esto no implica que el banco esté en la obligación de aprobar la petición. Del mismo modo que sucede cuando pides una hipoteca para la adquisición de una residencia, deberás saber que hay una serie de cuestiones o requisitos que debes cumplir si deseas lograr luz verde para su aprobación:

¿Eres solvente?

Tu perfil de solvencia muestra tu capacidad para hacer en frente a tus deudas. Para revisarlo, el banco revisará diferentes cuestiones, como tus ingresos, tus gastos, tus deudas, si anteriormente has incurrido en impagos… Cuanto mejor sea tu perfil financiero, más posibilidades vas a tener de que prospere tu petición.

¿Deseas una hipoteca fija o bien variable?

Si vas a rehipotecar tu residencia, es posible que te propongas cambiar de tipo fijo a variable dado a que las previsiones sobre en qué momento subirá el euríbor apuntan a que el índice posiblemente sea negativo a corto plazo. Al contrario, asimismo posiblemente decidas apostar por la estabilidad que ofrece el tipo fijo, sobre todo si precisas financiación a larguísimo plazo. En cualquier caso el tipo hipotecario que más te interese cambiará en función de múltiples factores que es vital  que tengas presente, como el interés que te ofrezca el banco, el plazo de amortización o bien las comisiones.

¿Qué desventajas tiene?

No obstante, rehipotecar una casa acarrea ciertas desventajas que es esencial que tengamos en cuenta

1. En el caso de impago, se corre el peligro de que el banco embargue el inmueble.
2. Al rehipotecar una casa, el préstamo al que se debe hacer frente es más elevado.
3. Se trata de una operación que el banco puede rehusar si estima que nuestro perfil como prestatario no es el conveniente.

¿Qué alternativas existen a rehipotecar tu vivienda?

Una de las opciones más comunes es ampliar la hipoteca. Esta operación consiste en convenir con el banco el cambio de ciertas condiciones del préstamo, como podría ser… su cuantía, el interés o bien el plazo de amortización. Pedir una ampliación de la hipoteca puede ser adecuada para acrecentar el capital del préstamo hipotecario (sumándolo a la deuda que está en vigor) o bien prolongar el periodo de amortización (incrementando el número de cuotas mensuales). Otra opción es la de pedir al banco un periodo de carencia del préstamo, que puede ser parcial o bien total. En todo caso, es conveniente contar con el asesoramiento profesional de un especialista como el de Fercogestión a fin de que recomiende cual es la mejor opción antes de proceder con la rehipoteca o bien alterar el contrato hipotecario ya existente. En Fercogestión te podemos asesorar a cerca de lo que resulta mejor conforme a la coyuntura económica particular y resolver cualquier duda que aparezca a lo largo del proceso.

Conclusiones finales

En suma, rehipotecar la casa y ampliar la hipoteca que tenemos sobre ella son 2 opciones que tenemos para lograr financiación en condiciones más provechosas que en el caso de los préstamos personales. O pueden ser la opción para financiar la adquisición de una segunda residencia .

Sin embargo, es fundamental hacer cálculos, pues las dos opciones tienen gastos aparejados, con lo que es recomendable valorar bien todas y cada una de las opciones alternativas para seleccionar la opción que mejor se adapte a nuestras circunstancias.