Autor: Fercogestion

Estàs a punt de signar una hipoteca? En contra del que molta gent creu, tancar l’operació amb èxit pot ser un tràmit relativament senzill. Però per a això hem de tenir en compte alguns aspectes bàsics. Aquí van els 10 passos que hauràs de donar per anar pel bon camí.

1. Abans de començar, oblida’t del clixé clàssic (“a veure si em donen diners”) i afronta l’operació com el que realment és: et disposes a comprar un producte anomenat ‘diners’. I, com en qualsevol compra, has de mirar qui t’ofereix el millor… i a millor preu.

2. Informa’t del que ofereix el mercat. Si vols comprar un cotxe, probablement consultaràs revistes o webs especialitzades de motor. Ara vas a comprar diners per un valor molt superior al d’un automòbil, així que és bona idea fer el mateix: posa’t al dia. Mai havíem tingut tanta informació disponible com ara, però sovint aquest mateix flux d’informació pot convertir-se en un problema si no sabem interpretar-la. Si és el cas, pots demanar ajuda als nostres professionals de Ferco Gestión.

3. Compara pressupostos: sí, també amb la banca parlem de pressupostos, com si anéssim a comprar un cotxe o a fer obres en la cuina. Et serà útil elaborar la teva pròpia quadrícula amb els següents paràmetres: a) entitat, b) quantitat que estan disposats a cobrir, c) Anys de durada, d) Tipus d’interès, i) comissió d’obertura, f) Comissió de cancel·lació anticipeu, g) Altres comissions.

4. Fes números: quins ingressos esperes tenir de forma regular durant els propers anys? Quina quota pots pagar de forma raonable sense superar el 40% dels teus ingressos? En aquest aspecte i per facilitar-te el treball, pots utilitzar la calculadora d’hipoteques Ferco.

5. Demana per escrit les condicions. Una vegada t’has informat del que pot oferir-te cada entitat, demana per escrit l’opció o opcions que més t’hagin interessat. T’ajudarà a acabar d’analitzar els pros i contres.

6. Projecta el teu futur. A tots ens agradaria tenir una bola de cristall on poder veure el que ens ofereix el futur. Com no és possible, haurem de conformar-nos amb una aproximació. És important que pensis que una hipoteca et vincula a un banc o entitat durant un llarg període de temps. Podràs afrontar la teva responsabilitat durant tots aquests anys? Parla amb persones del teu entorn que t’expliquin el seu cas i tracta de preveure escenaris. Òbviament, mai tindrem la garantia absoluta d’encertar, però és millor que no haver fet cap anàlisi.

 

7. Negocia. Bé: ja saps que pots afrontar una hipoteca, tens diverses opcions i et disposes a escollir la millor. Ha arribat el moment de negociar. Analitza si tens poder para això (per exemple, una nòmina fixa, rebuts domiciliats, potencial per contractar altres productes…). En resum: analitza si ets o pots ser un bon client per a aquesta entitat, i tracta de treure partit. Tal vegada puguis aconseguir una rebaixa en la comissió d’obertura, anul·lar la de cancel·lació anticipada, reduir el tipus de la hipoteca…

8. Estudia els lligams: A què et compromet signar una hipoteca? Teòricament, es compromet solament a pagar la quota mensual. Si tracten d’imposar-te ‘peatges’ o lligams imprevists, estudia’ls abans de seguir endavant.

9. Revisa el teu contracte de compra-venda. Oblida’t per un moment de la hipoteca i revisa les condicions de compra del teu habitatge. Està tot clar? Estan fixats els terminis? Hi ha algun nou imprevist que condicioni l’operació? Està tota la documentació en regla? Moltes signatures d’hipoteca es van al trast a l’últim moment per no revisar aquestes condicions. T’estalviaràs molts maldecaps.

10. Signatura: arriba el ‘Dia D’. La signatura davant notari és un tràmit obligatori, com és conegut. Teòricament, el notari es limitarà a repassar les condicions que prèviament has pactat amb la teva entitat. Alguns notaris són més didàctics i prefereixen explicar els detalls per assegurar-se que realment els has entès (no sempre és així). En qualsevol cas, signa únicament si tot el que es plasma en el paper coincideix amb els pactes. En cas contrari, no dubtis a deixar el bolígraf sobre la taula i aclarir el que calgui aclarir. Més val passar una mala estona en aquest instant que penedir-se durant anys.

L’euríbor segueix baixant, encara que no tant com els tipus oficials del BCE. Per què? En aquest article veurem quant ha baixat l’euríbor i per què no coincideix -com a tots ens agradaria- amb el tipus oficial del BCE.

Anem primer a les dades objectives: l’euríbor, indicador de referència per a la majoria d’hipoteques, segueix evolucionant a la baixa. El mes de novembre va baixar fins al 0,335%, és a dir, 0,171 punts menys que el mateix mes de l’any passat. D’aquesta forma, les hipoteques referenciades a l’euríbor seguiran veient-se beneficiades. Prenent com a exemple una hipoteca mitjana a Espanya (125.000 euros a 25 anys) la rebaixa que obtindran aquestes hipoteques en la quota mensual es concretarà en uns 10 euros mensuals.

El descens continuat de l’euríbor cobra especial importància si tenim en compte que havia arribat a sobrepassar els 2 punts -així ho va fer durant pràcticament un any en 2011-. Al novembre d’aquest any va marcar l’últim pic a l’alça, encara per sobre del 2%, i des de llavors el descens ha estat vertiginós, baixant fins al 0,7% -novembre de 2012- i 0,5% -novembre de 2013-. Un any més tard, la rebaixa progressiva de l’indicador s’ha atenuat, però segueix marcant mínims històrics.

Ara bé, per què no baixa l’euríbor al mateix nivell que el tipus oficial del BCE? La resposta és més senzilla del que sembla. Recordem que les oscil·lacions de l’euríbor estan relacionades amb el mercat interbancari, i concretament amb el tipus d’interès al que els bancs es presten diners entre ells. Com a qualsevol altre mercat, la llei de l’oferta i la demanda determina els preus finals -que són els que veiem els consumidors-. Per calcular l’euríbor, es pren com a referència l’interès mitjà al que els 64 principals bancs europeus es presten diners. Així que, parlant en termes col·loquials, podem dir que l’euríbor no és una altra cosa que la conseqüència de les especulacions dels bancs.

El normal és que aquests descensos coincideixin amb les baixades del tipus d’interès oficial del BCE, encara que la proporció no sempre és exacta. Els bancs, quan es presten diners, no ho fan a ‘preu oficial’, sinó més car, ja que les entitats afegeixen la seva ‘cosina’.

Això explica que les rebaixes de tipus oficial del BCE no sempre es tradueixin de forma immediata en una baixada de l’euríbor, i que la taxa no sigui la mateixa per al canvi oficial del BCE i l’euríbor. Per exemple, actualment el tipus d’interès fixat pel BCE és del 0,05%, molt per sota del ja comentat 0,33% de l’euríbor.

Podré pagar la meva hipoteca? Com puc estar segur que és l’adequada per a mi? Durant quants anys haig d’allargar-la? Quines comissions haig de/puc pagar i quins no? Són algunes de les preguntes que sorgeixen al moment de signar una hipoteca. Sovint, les presses per comprar ens porten a prendre decisions errònies. Per això és important tenir en compte alguns consells bàsics.

1. Tingues en compte la regla del 40%: se sol prendre com a referència òptima per a la concessió d’una hipoteca la xifra del 40%. És el percentatge màxim que la quota mensual d’hipoteca pot representar en relació als teus ingressos actuals. Si la quota a pagar és de 700 euros, tu (i la teva parella, si és el cas) hauríeu de reunir uns ingressos mensuals d’almenys 1.750 euros.

2. Preveu escenaris pessimistes: no, no es tracta de ser negatius. Al contrari: si preveus un escenari negatiu de cara al futur (per exemple, que et quedis sense treball i tardes un temps a trobar un de nou) et resultarà més fàcil reaccionar en cas de dificultat. L’ideal és comptar amb un ‘matalàs’ que et permeti cobrir folgadament aquestes situacions; però si no és possible en el teu cas, contempla altres opcions. En contra del que molta gent creu, en contractar una hipoteca NO és obligatori contractar un segur amb aquesta entitat. No obstant això, no està de més escoltar les possibles ofertes per estar coberts en cas d’atur de llarga durada.

3. Allarga els terminis… però només el just

En els anys del ‘boom’ immobiliari era freqüent que es concedissin hipoteques a 40 anys (senzillament, era impossible pagar aquestes xifres astronòmiques en menys temps). Les coses han canviat: els bancs s’arrisquen menys. Això significa que hem d’afrontar quotes més exigents, però també és cert que els preus dels pisos han baixat. Però també suposa pagar menys interessos. El Banc d’Espanya recorda que, com més triguem a retornar els diners, més interessos pagarem.

En definitiva: ens interessa escurçar al màxim les quotes, però sense arribar a l’ofegament financer. Pregunta’t fins a quan estàs disposat/a a pagar hipoteca (fins als 50? 60? 70 anys?) i actua en conseqüència. Però tracta de respectar la ja comentada regla del 40% per evitar-te sobresalts.

4. Cerca, compara…

Una hipoteca no és un ‘favor’ que ens fa el banc; és una transacció econòmica en la qual l’entitat ‘ven’ i nosaltres ‘comprem’. En aquest cas, l’objecte de la transacció no és un altre que els diners. Apliquem la mateixa lògica que aplicaríem a la compra de qualsevol altre producte (una camisa, un cotxe, un viatge): contemplem opcions, demanem pressuposats en diferents entitats… i al final, amb aquesta informació a la mà… prenguem la decisió. L’ajuda d’experts que no estiguin vinculats al banc sempre serà útil. Pots consultar aquí el simulador d’hipoteques de Ferco.

5. Analitza amb lupa les condicions

Igual que en comprar un cotxe mirem el consum, la capacitat del maleter o la qualitat dels extres, en contractar una hipoteca no hem d’oblidar els detalls, que seran clau perquè s’ajusti a les nostres necessitats. Hi ha comissió d’obertura? De quant? Hem de pagar comissió en cas de pagar a compte? En cas d’haver-hi promocions, són acumulatives o excloents? En el (molt probable) cas que el banc no ens concedeixi el 100% de l’import, per exemple un 80%, a quin interès ens cobraran el 20% restant? Què ocorrerà si volem subrogar un dia la hipoteca? quins costos tindrà?

L’Euríbor, referència tradicional per a les hipoteques, tindrà en 2015 una nova versió: es tracta de l’Euríbor Plus, una iniciativa que parteix de la Comissió Europea amb la intenció de donar rigor i transparència als préstecs hipotecaris. Com afectarà als consumidors aquest nou indicador? Vegem-ho.

Actualment, l’Euríbor es fixa amb un mètode de càlcul basat en l’estimació d’una trentena de bancs europeus, que pren com a base el preu al que les entitats es presten diners. El problema és que no es tracta d’una referència real, sinó d’una aproximació estimativa, la qual cosa possibilita les opcions de manipulació. De fet, la Comissió Europea va imposar multes milionàries a sis bancs europeus a la fi de l’any passat per manipular els tipus interbancaris.

Amb la introducció de l’Euribor Plus, la Comissió Europea pretén aportar major certesa al mètode de càlcul, aconseguint així un control més just sobre les hipoteques.

En la pràctica, això significa que el nou índex ja no prendrà com a referència les expectatives dels prop de trenta bancs, sinó els tipus d’interès de transaccions que realment s’han realitzat. Es produeix, per tant, un pas de l’especulació a la certitud. O, dit d’una altra forma, una ‘objectivació’ de la dada, amb el propòsit d’aportar rigor i seguretat als consumidors.

Sobre el paper, l’Euríbor Plus serà avantatjós per al ciutadà del carrer, ja que hi haurà un mercat d’oferta i demanda basat en dades reals, i no ficticis. No obstant això, el resultat del canvi podria ser una pujada del tipus aplicat per al consumidor final.

A més, l’Euribor Plus podria tenir un problema, i és que actualment hi ha poques operacions ‘reals’ entre bancs que tinguin un termini superior a tres mesos -que és el període que es pren com a referència-. Això significa que la mostra presa per al càlcul seria reduïda, la qual cosa podria adulterar el rigor del resultat.

L’habitatge de luxe -aquella que supera els 500.000 euros- viurà l’any 2014 la seva millor època des de 2007. Així ho han fet constar les dades publicades pel ‘Consejo General del Notariado’, que posa xifres al que ja era un secret a veus: els russos estan comprant propietats a Espanya com mai. Britànics i alemanys confirmen també el fort interès per l’habitatge de luxe en territori espanyol.

Només en el primer semestre de l’any, es van consumar un total de 2.345 operacions, xifra que representa un 10% més que en 2013. El més impactant és que, en aquest mateix període, el volum de les operacions gairebé iguala el del total de l’any passat. Es tracta, doncs, d’un any excepcional des del punt de vista de la inversió estrangera.

El major nombre d’operacions correspon als britànics (400 en total), amb una despesa mitjana de 981.000 euros. Li segueixen els russos, amb 321 compravendes i un import alguna cosa superior (1,06 milions d’euros). En tercer lloc figuren els alemanys (288 operacions, per un valor mitjà d’1,14 milions).

Les comunitats amb major èxit en compravenda d’habitatges són Andalusia, Balears, Canàries, Catalunya, Madrid i València. De fet, la suma d’aquestes sis comunitats concentra un 99% del total d’operacions.

Les dades completes poden consultar-se en la web del ‘Consejo General del Notariado’ (www.notariado.org), en un document titulat Informe analític de compravenda d’habitatge lliure per part d’estrangers.