Autor: Fercogestion

El Banc d’Espanya ens comunicava fa pocs dies el que comença a ser ja un costum: una nova baixada de l’euríbor a dotze mesos (que és el que s’utilitza com a referència per al càlcul de les hipoteques). Aquesta vegada, el descens situava l’indicador en el 0,128%, clarament per sota del 0,154% del mes anterior. Aquesta nova baixada és relativament modesta, però si mirem l’evolució de l’euríbor amb perspectiva ens adonarem que ja són molts els mesos de descens acumulat. De fet, són 15 mesos consecutius.

Quina conseqüència tindrà aquest nou descens en les nostres hipoteques? Per a un préstec de 120.000 euros a 20 anys –en el cas que toqui revisar-la aquest mes–, la quota mensual baixarà 13 euros; és a dir, a l’any ens estalviaríem 156 euros d’hipoteca.

I quant durarà aquesta ratxa a la baixa?, es pregunten ara molts inversors. De moment, la previsió a curt termini és que segueixi baixant. Des que, a principis de novembre, el Banc d’Espanya va anunciar la xifra oficial, l’euríbor ha seguit aquesta tendència, i fins i tot ha arribat a situar-se per sota del 0,10%.

Des de FERCO Gestión hem analitzat l’evolució de l’euríbor al llarg dels últims anys, i encara que ningú pot predir el futur, la lectura del passat ens proporciona algunes pistes interessants. Per exemple, al juliol de 2008 l’euríbor va tocar sostre amb un 5,39%, i a partir d’aquí va iniciar un desplom ràpid i continuat –va caure ni més ni menys que 4 punts en només un any–.

Els moviments de l’euríbor guarden una estreta relació amb el moment econòmic. Atès que el 2008 començava la crisi econòmica, les polítiques europees tractaven d’incentivar el consum a través de baixades de tipus, que lògicament es reflectien en l’indicador. Sota aquesta mateixa lògica, hauríem d’esperar que una eventual recuperació econòmica portés a una pujada de l’euríbor.

Desgraciadament, res fa pensar que la recuperació econòmica arribi de forma ràpida i fulminant, per la qual cosa l’evolució de l’euríbor en els propers mesos –o fins i tot anys– es preveu, en principi, lleu. A la pràctica, això significa que les nostres hipoteques –vinculades majoritàriament a l’euríbor– no haurien d’oferir-nos sorpreses desagradables si tot segueix al ritme dels esdeveniments actuals.

Corren temps de canvi per a la política espanyola: l’arribada de la famosa Carmena a l’Ajuntament de Madrid i d’Ada Colau al de Barcelona així ho posen de manifest. A l’espera de veure el que ocorre en els propers mesos (el 20-D hi ha eleccions generals), en aquest blog ens hem preguntat si aquests canvis s’han traduït també en una nova política d’habitatge. Afectarà al preu de l’habitatge? I a les polítiques fiscals? I què hi ha del poder de la CUP amb el nou govern català? Vegem-ho.

Madrid: més habitatge oficial i baixada de l’IBI

Comencem per Madrid. Fa molt poques setmanes hi havia novetats en aquest Ajuntament en matèria d’habitatge: l’alcaldessa anunciava que, al contrari que la seva predecessora Ana Botella, l’actual consistori sí considerava necessari construir nou habitatge social. Per a l’any vinent, estan previstos 612 nous habitatges protegits, que se sumen a altres 600 que hi ha previst lliurar a final d’aquest mateix any.

Aquesta nova sensibilitat per l’accés a l’habitatge, unida a la comprensió mostrada per Manuela Carmena envers l’okupació d’habitatge, ha despertat alguns interrogants. D’una banda, els seus contrincants polítics l’acusen de provocar un ‘efecte crida’ als okupes. Per un altre, el fet de construir nou habitatge social resta valor de mercat als habitatges ja existents –com és lògic, com més habitatges hi hagi disponibles, menor serà el seu valor–. Caldrà esperar encara per veure el seu efecte sobre el valor real dels immobles.

I què hi ha de la política fiscal? De moment, l’Ajuntament de Madrid ha baixat un 7% el tipus impositiu de l’IBI, que passarà de 350 euros (de mitjana) a 325 euros a l’any.

I atenció a aquesta altra mesura: l’Ajuntament de Madrid ha instat al Govern central a revisar el valor cadastral de tots els districtes de Madrid, de manera que s’ajusti al seu valor de mercat real (en alguns casos hi ha diferències realment importants).

Barcelona: sensibilitat amb els desnonaments i congelar l’IBI

Les ‘aigües immobiliàries’ baixen igualment mogudes a Barcelona, on l’alcaldessa Ada Colau acaba d’exigir a la SAREB –coneguda com ‘el banc dolent’– que cedeixi a la ciutat els 562 pisos buits que té a Barcelona.

També és coneguda la seva mà dura amb les entitats bancàries que tenen en propietat pisos buits, a les quals està castigant amb multes. Això podria generar una certa pressió sobre bancs i caixes per desfer-se d’ells, abaratint així els preus. No obstant això, és una conclusió molt precipitada a hores d’ara, perquè està per veure que les entitats bancàries s’acoquinaran per aquestes sancions.

Alguna cosa similar passa amb l’anunci de revisar els 10.400 contractes d’habitatge social en actiu, amb la finalitat de detectar possibles fraus. Però poc o gens afectarà aquesta revisió al mercat immobiliari com a tal.

El consistori barceloní ha instat el Govern central a impulsar una llei que garanteixi el dret a l’habitatge digne, però això últim queda –de moment– en poc més que un gest polític de bones intencions.

On sí es produeixen canvis és –una vegada més– és en el cadastre. Colau té intenció de revisar-ho per actualitzar-ho (data de 2001), la qual cosa en principi portaria aparellat una pujada de l’IBI. De moment, això sí, el projecte d’Ordenances Fiscals de Barcelona preveu congelar l’IBI, de manera que no es pujarà aquest impost a curt termini –ja veurem què passa si finalment es revisa el cadastre–.

La ‘incògnita CUP’

I què hi ha de la CUP? Sens dubte, tenen la clau del Govern de Catalunya i estan en condicions d’imposar les seves regles, així que és important el que pensi aquest partit sobre política d’habitatge. El passat 8 d’octubre, van fer públiques les seves condicions per donar suport a Junts pel Sí. En un paquet de gairebé 40 mesures, figurava l’accés a electricitat, aigua i habitatge gratis per a tots els ciutadans que ho necessitin.

Conclusió…

En resum, el que hem vist fins avui als grans municipis on s’ha produït un canvi polític pot resumir-se en una major sensibilitat per l’accés a l’habitatge, però alhora posa de manifest l’escàs poder per obrar canvis profunds que afectin significativament al mercat immobiliari.

Tampoc sembla que puguin afectar de forma important a la nostra hipoteca ni –a la llum dels esdeveniments– als impostos que a dia d’avui estem pagant.

El proper 20-D, quan tinguin lloc les eleccions generals, les coses podrien canviar. Però per això les enquestes –favorables de moment als partits de sempre, o en tot cas a Ciutadans– haurien de donar un gir radical.

Com sabeu els qui ens seguiu habitualment, al blog de Ferco Gestión ens agrada ajudar els nostres lectors aportant pistes sobre el que passa al mercat, així com consells útils. En aquesta ocasió volem compartir amb vosaltres l’informe que fa uns dies presentava el portal Pisos.com, i que té un gran titular: els preus de pisos en oferta pràcticament no han canviat el seu preu durant el tercer trimestre.

L’informe assegura que el preu mitjà d’un metre quadrat a Espanya és de 1.503 euros, la qual cosa suposa un lleugeríssim descens del -0,55%. Ara bé, interanualment –és a dir, comparant el tercer trimestre de 2015 amb el tercer trimestre de 2014- els preus sí registren una caiguda significativa del -4,39%.

Encara que aquestes xifres semblen indicar una tendència de caiguda de preus, en realitat no és exactament així. Hem de tenir en compte que fins no fa gaire les caigudes eren superiors al 10%, i el mercat semblava caure en picat sense límit. Aquestes dades mostren que es produeix una certa tendència a l’estabilització del mercat.

D’altra banda, no oblidem tampoc que Pisos.com és un portal d’ofertes, la qual cosa explica que les xifres tendeixin encara a la baixa –penseu que la situació d’algunes famílies segueix sent desesperada, i es veuen forçades a vendre el seu pis a un preu inferior al que esperarien-. Això explica també que altres estadístiques i informes parlin no només d’estabilització, sinó també de pujada dels preus.

Balears i La Rioja, els dos extrems
Si s’analitzen les dades de l’informe per comunitats, veurem que Balears és la comunitat on els preus pugen més. Tot i que, en realitat, la pujada és gairebé inapreciable (+0,08%). En l’altre extrem es troba La Rioja, on es produeix una caiguda del -2,98%. Com veieu, aquests dos extrems no s’allunyen molt l’u de l’altre, la qual cosa significa que la ‘normalització’ de preus és generalitzada a tota Espanya.

Per capitals de província, en canvi, el contrast és més evident. D’una banda, a Las Palmas de Gran Canaria el preu de l’habitatge puja un 2,19%; a Santa Cruz de Tenerife, un 2,19%, i a Madrid, un 1,32%. En l’altre extrem, veiem que a Murcia cau un -10,9%; a Lugo, un -9,27%, i a Ciudad Real, un -9,19%.

Jumilla, el més barat; Eivissa, el més car
Arribats a aquest punt, segur que molts us pregunteu quines són les ciutats més barates per viure-hi. Segons l’informe de Pisos.com, el municipi més barat en aquest sentit és Jumilla (Murcia), on el preu del metre quadrat és de 587 euros (penseu en un pis de 100 m² per… 58.700 euros!). En canvi, el més car és Eivissa, on el m² surt a 4.167 euros de mitjana.
Entre les capitals de província, la més cara és Sant Sebastià (4.027 euros/m2), i la més barata, Àvila (1.003 euros/m2).

Pagues massa per la teva hipoteca? Estàs pensant en signar una i estàs estudiant diferents opcions? Recorda que una hipoteca no és només l’interès associat a l’euríbor, sinó un conjunt d’elements que has de valorar. A continuació et donem unes pautes per esbrinar-ho.

1. Oblida la TIN i pensa en la TAE: abans de començar a comparar condicions, tingues en compte que els tecnicismes i sigles vàries són una eina habitual en el vocabulari financer. De vegades per la facilitat de simplificar i altres vegades per la facilitat de confondre. Algunes entitats utilitzen les sigles TIN (Tipus d’Interès Nominal) per parlar dels interessos. És una referència vàlida, però és molt millor la TAE (Taxa Anual Equivalent), que inclou no només els interessos que ens cobrarà l’entitat, sinó també les despeses i comissions. És a dir: el que realment pagarem.

2. Euríbor +… quant? Bé, ara ja sabem que haurem de tenir en compte altres despeses a més de l’interès. Així que anem al gra: quin interès és raonable pagar? En aquest punt, l’Euríbor segueix sent l’indicador de referència en la majoria de les hipoteques. A aquest indicador (que actualment es mou entorn del 0,36%) cal sumar-li un diferencial (per exemple, 1,5%). Si tenim una hipoteca de l’euríbor + 1,5, en aquest moment estarem pagant un 1,8%, sense comptar despeses d’obertura, comissions, etc. Actualment, les hipoteques més competitives se situen al voltant de l’euribor+1,25 o 1,50%. Excepcionalment, algunes hipoteques s’aconsegueixen per sota del nivell euríbor +1%. De tota manera, hi ha calculadores que comparen la millor hipoteca, com per exemple aquesta.

3. Tipus fix a variable? El mercat ofereix també algunes hipoteques interessants a tipus fix, que ens donen l’oportunitat d’evitar sobresalts… però tal vegada a costa d’un cost major. Per valorar-ho, el millor és fer servir concepte TAE. Per exemple, hi ha una entitat que en aquest moment ofereix una hipoteca a 30 anys a tipus nominal fix del 3,25%. Però si anem al que realment pagarem (és a dir, la TAE)… la hipoteca se’n va al 4,18%, la qual cosa li fa perdre atractiu.

4. Compte amb la lletra petita! Moltes de les hipoteques teòricament ‘seductores’ deixen de ser-ho quan examinem la lletra petita, ja que ens obliguen a contractar assegurances, domiciliar dues o més nòmines amb un saldo mínim, fer compres amb targeta de crèdit per un import mínim, etcètera. És possible que el que guanyem d’una banda (una hipoteca teòricament barata) ens acabi passant factura pels ‘peatges’ que cal pagar.

5. Comissions. Hi ha moltes comissions que un banc pot cobrar relacionades amb una hipoteca: estudi, obertura, amortització anticipada… Compte amb aquest concepte: si una entitat ens obliga a pagar un 2% de comissió d’obertura per a una hipoteca de 250.000 euros, estarem pagant un ‘extra’ de… 5.000 euros! Igualment, si ens cobren un 0,5% de comissió d’amortització anticipada i un dia volem liquidar els 100.000 euros pendents, pagarem altres 500 euros extra. Moltes d’aquestes comissions són negociables, així que haurem d’estar atents en aquest punt.

6. Vigila amb la clàusula sòl! Assegura’t que la teva hipoteca no té una de les famoses ‘clàusules sòl’, és a dir, les que estableixen un mínim que sempre pagaràs… encara que l’euríbor baixi. Les últimes sentències del Tribunal Suprem deixen clar que aquestes clàusules han de quedar molt clares al client i no ha d’haver-hi possible confusió.

7. En resum, què és una bona hipoteca? Actualment, una hipoteca competitiva de la qual poder ‘presumir’ seria aquella referenciada a l’euríbor +1,5% o inferior; sense obligació de contractar productes associats; sense comissió d’amortització anticipada; sense clàusula sòl i amb comissions mínimes –o inexistents– d’obertura i estudi.

Si has de signar una hipoteca, molt probablement hauràs sentit parlar de les famoses ‘clàusules sòl’, que durant anys s’han convertit en una poderosa eina de la banca. Deixant de banda els tecnicismes, en realitat el concepte resulta molt senzill: el banc ens marcava unes condicions de pagament amb un indicador concret –per exemple, l’euríbor +1%–, però a continuació ens deia en lletra petita: “si algun dia els tipus d’interès baixen de X, serà igual, perquè vostè ens pagarà almenys un 3%”.

Aquesta fórmula funcionava molt bé quan l’euríbor pujava, perquè el normal és que aquestes hipoteques tinguessin també un límit a l’alça –per exemple, mai pagaràs més d’un 7% en total–. El problema va arribar quan l’euríbor va baixar vertiginosament… perquè molts dels clients que tenien aquesta hipoteca van descobrir llavors que tenien un límit a la baixa –l’anomenada ‘clàusula sòl’–. Això significava que no podia beneficiar-se de la baixada dels tipus… I aquí començava el problema.

Això va generar una gran quantitat de conflictes i reclamacions, fins que diferents sentències van reconèixer el caràcter abusiu de la clàusula. La més important va tenir lloc el 9 de maig de 2013, quan el Tribunal Suprem la va declarar il·legal en centenars de milers de contractes. El motiu no era la clàusula en si, sinó l’opacitat dels bancs. És a dir: es va considerar que els bancs no havien estat prou clars i transparents en aquest punt en concret. A més, al setembre de 2014 una nova sentència del Suprem va reafirmar aquest criteri.

Com saber si el nostre contracte és enganyós?

Però, vigilem: al contrari del que molts creuen, la ‘clàusula sòl’ no és il·legal. El que es va considerar abusiu és la falta d’informació. Dit de forma plana: els bancs poden ‘estrènyer’ als seus clients tant com aquests acceptin, però el que no poden fer és ‘enganyar-los’.

Així que aquí està en realitat el quid de la qüestió: ens enganya el nostre banc? Com podem saber-ho?

Per a la nostra tranquil·litat, ara són pocs els contractes que inclouen aquesta clàusula –les entitats ja no volen problemes–. Però si ho féssim, el Banc d’Espanya adverteix que les entitats han d’informar de forma clara i inequívoca sobre els termes de l’acord (clicant aquí, podreu accedir a la Guia d’accés al préstec hipotecari).

Bé, i què passa si ja tenim signada una hipoteca que inclou clàusula sòl i no érem conscients? És clar que hem de lluitar per eliminar-la. L’Organització de Consumidors i Usuaris (OCU) ha estat molt bel·ligerant en aquest assumpte, i al seu web trobarem pas a pas el que he de fer. Sobretot, ens aconsellen no modificar el contracte, ja que això implicaria un pacte entre les parts.

Si preferim resoldre-ho d’una forma més diplomàtica, podem demanar a la nostra entitat un imprès per enviar una carta al director de l’entitat. En cas de no rebre resposta, demanem un full oficial de reclamacions -estan obligats a tenir-la-. Hi ha a més altres opcions, com per exemple un formulari al Banc d’Espanya.

En qualsevol cas, sempre és aconsellable deixar-se guiar pels professionals de la gestió hipotecària com FERCO GESTIÓN abans de subscriure cap contracte hipotecari nou.