Autor: Fercogestion

Diuen que els bons inversors són els que tenen instint detectivesc. Així que des de FERCO us proposem avui acompanyar-nos en una ‘recerca’ financera. El nostre cas es diu ‘Mercat hipotecari’ i la nostra hipòtesi com a investigadors és la següent: ‘Les entitats de crèdit tornen a competir entre elles i això ens beneficia’. Serà certa? Anem a investigar-ho.
Comencem pels ‘sospitosos’: els principals bancs. Com es comporten? Se suposa que ells ‘tiren’ del mercat hipotecari, tenen la paella pel mànec. Així que vegem el que fan.
Anem a La Caixa (ja sabeu: ‘parlem’). És un banc tradicional, conservador, poc amic dels sobresalts. I quins productes té? Fa poc, Elconfidencial.com recordava que l’entitat catalana ofereix als seus millors clients hipoteques a 20 anys al tipus fix del 2%. Conclusió: La Caixa creu que els tipus d’interès van a seguir baixos molt temps. I si ho creu La Caixa… és quela cosa va per aquí. Això significa que hi ha marge per competir,així que la nostra hipòtesi no va desencaminada.
Seguim amb la nostra recerca; anem a veure què opinen els que es dediquen a la compra-venda de pisos. Toc-toc, piquem a la porta del portal Idealista.com i, oh sorpresa, ens trobem amb aquestes declaracions del seu cap d’Estudis, Fernando Encinar: “La competència entre entitats bancàries i les últimes caigudes de l’euríbor estan provocant que els tipus mitjans d’interès al que s’escripturen les noves hipoteques siguin cada vegada més baixos“. Ho deia en un article publicat per El Paísfa molt poques setmanes.
Bé, això es posa interessant. Seguim!
A veure què ens explica l’Institut Nacional d’Estadística, que si d’alguna cosa saben és de números. Anem al seu web i ens trobem que… al novembre (últimes dades disponibles), les entitats financeres van concedir 19.247 préstecs hipotecaris, és a dir, un 16,4% més que en el mateix mes de 2014.
O sigui, que tenim el següent: els tipus no paren de baixar, es concedeixen més hipoteques, les grans entitats confien que això segueixi així i, per si tot plegat fos poc, les xifres macroeconòmiques són bones (està bé, deixem-ho en què no són dolentes: hem sortit ‘oficialment’ de la crisi, que no és poc).
A la nostra recerca li falta un element clau: què fan les entitats més agressives? La resposta és molt fàcil de trobar: anem a Google i teclegem la paraula ‘hipoteca’. A l’instant apareixen desenes d’entitats que han pagat diners per aparèixer en la cerca. I què diuen? Per exemple, el següent: ING promet un euríbor + 0,99. Bankinter, euríbor + 1,20. I entitats vàries, tipus similars. En resum: hipoteques cada vegada més allunyades dels 2 punts de diferencial que es van acabar imposant amb la crisi.
Però, atenció! Com gairebé sempre passa, no és or tot el que rellueix. Algunes d’aquestes hipoteques exigiran un compromís de ‘peatge’ en forma de domiciliació de nòmines, despesa en targetes, compra de productes bancaris, assegurances, etc. Així que molta precaució i no deixeu d’assessorar-vos amb experts en hipoteques.

Signar una hipoteca no és un esdeveniment qualsevol: pot comprometre la teva vida econòmica durant les properes dècades i, en conseqüència, condicionarà el que pots i el que no pots fer. La hipoteca ens pot impedir deixar una feina que no ens agrada, o pot arribar a convertir-se en un escull familiar si no es gestiona bé. Per això és importantíssim que no ens ho prenguem a la lleugera.

Aquí van alguns consells que pots tenir en compte si tens intenció de comprometre’t amb una hipoteca pròximament:

1. Informa’t:
Si vas a negociar una hipoteca, hauries de dominar mínimament el vocabulari bàsic. De la mateixa manera que no vas a comprar un cotxe sense saber què són els frens ABS o un motor dièsel, no pots contractar una hipoteca sense saber què és l’euríbor, una clàusula sòl, un aval o una comissió de cancel·lació. En aquest link trobaràs les definicions essencials que necessites per començar a manejar-te.

2. Compara:
Les hipoteques són un mercat més, i com tots els mercats té les seves regles, la seva oferta i la seva demanda. Una bona informació t’ajudarà a esbrinar si les condicions que t’ofereixen són bones o no. Elabora una senzilla taula comparativa en la qual constin, almenys, aquestes variables:

a) Percentatge que cobreix la hipoteca (sobre el valor de la taxació)

b) Comissions (obertura, estudi, amortització, cancel·lació)

c) Interès (euribor + diferencial)

d) Termini que se’ns exigeix per a la devolució

i) ‘Peatges’ (llegeix el punt 4 d’aquest mateix post).

3. No confonguis al banc amb el teu amic:
No importa la confiança que t’inspiri la persona que t’ofereix una hipoteca. Fins i tot tractant-se d’una persona afable i propera, no hem d’oblidar que professionalment es deuen a la seva empresa (és a dir, el banc) i els seus interessos no necessàriament coincideixen amb els teus. De fet, és bastant probable que no sigui així. El consell anterior (comparar) t’ajudarà a aclarir aquest altre punt.

4. Atenció amb els ‘peatges’:
Sota l’aparença d’una hipoteca ‘llaminera’ (per exemple, amb un interès atractiu) pot amagar-se un mal acord per a tu. La vida d’una hipoteca pot allargar-se durant molts anys i és possible que en aquest temps necessitis canviar d’entitat. Assegura’t que la hipoteca no et ‘lliga’ per a tota la vida. I si és així, examina la relació cost-benefici per a tu. Vigila també amb els productes que t’obliguin a contractar juntament amb la hipoteca, si és el cas. Incorpora’ls també a la taula comparativa que et suggeríem en el punt 2.

5. Assessora’t:
Ja hem parlat de la importància de contractar una hipoteca. T’imagines anar al concessionari a comprar 15 vehicles alhora? Doncs aquest és el volum que vas a manejar probablement amb la teva hipoteca. Inverteix temps, i diners si fos necessari, a buscar-te un bon assessor que et transmeti confiança.

Tots ho hem sentit i llegit infinitat de vegades: la majoria de les hipoteques estan referenciades a l’euríbor (per exemple, euribor + 1%). De manera que, si l’euríbor baixa, nosaltres ens beneficiem d’una rebaixa. I si puja… carreguem amb l’increment que correspongui en la quota mensual. És això just? No sempre.

Tots veiem l’euríbor com un indicador objectiu, una dada ‘seriosa’ que prové de calcular la mitjana a què les entitats financeres es presten diners entre elles. Per arribar a aquesta xifra, es prenen com a referència els 24 bancs més importants d’Europa.

Ara bé, és realment una dada objectiva? Aquí comença el problema. Teòricament, sí. Però a la pràctica… No tant. Fa una mica més de tres anys (febrer de 2012), un grup d’advocats van denunciar l’opacitat del tipus d’interès que s’aplica a les hipoteques, i molt particularment la de l’euríbor. Pensareu que podria tractar-se d’una de tantes denúncies ‘militants’ de grups radicals, però una vegada més la realitat ens tira un gerro d’aigua freda, perquè la veritat és que els advocats van aconseguir tirar endavant amb la reclamació… i Europa els va donar la raó.

A finals de 2013, la Comissió Europea va imposar multes per valor de 1.700 milions d’euros a sis grans entitats financeres per manipular ‘artificialment’ la taxa de l’euríbor. Aquestes entitats eren Deutsche Bank, Societé Générale, Royal Bank of Scotland (RBS), JPMorgan, Citigroup i el broker RP Martin.

Així que ja hem comprovat que… no, referenciar la hipoteca a l’euríbor no sempre és just. Aquests problemes han donat ales als qui aposten per vincular les nostres hipoteques… al deute públic. I per a mostra, un botó.

Fixeu-vos en el que proposava el conseller delegat de Bankia, José Sevilla, fa escasses setmanes. Per a aquest banquer, el deute públic explica millor la marxa real de l’economia espanyola. Per això proposava referenciar els crèdits al deute públic (a un, dos o tres anys).

Seria aquest sistema més just? Sobre el paper, podria ser. Per començar, s’acabaria la possible manipulació de les entitats financeres. I, d’altra banda, i com recordava José Sevilla, més del 90% dels crèdits a Espanya són variables, davant del tipus fix que usen els països anglosaxons.

En contra d’aquesta tesi, podem defensar també l’euríbor com un indicador vàlid si tenim en compte que la seva pròpia lògica de mercat ens beneficia: quan l’economia va malament (és a dir, més famílies en dificultats), l’euríbor tendeix a baixar i, per tant, es rebaixa la quota de la hipoteca. Podríem dir el mateix del deute públic?

Les hipoteques de canvi de casa, també conegudes com ‘hipoteca pont’, tenen la finalitat de permetre’ns comprar un nou habitatge sense necessitat d’haver venut encara la nostra. Dit així, sona bé, no? Sobretot quan ens hem encapritxat d’una casa que és una autèntica ganga, o si tenim la urgència de canviar de residència per motius familiars. Realment aquest tipus d’hipoteques resulten molt pràctiques, però cal tenir en compte alguns factors. Per saber si et convé, fes un cop d’ull als següents punts:

1. Com funciona? Actualment, es constitueixen dues hipoteques: d’una banda, una convencional del pis que comprem, i de l’altra, una hipoteca a tipus fix (durant els tres primers anys) per al pis que volem vendre. Durant aquests tres anys, en realitat només pagarem interessos per la hipoteca del pis que venem. Una vegada transcorregut aquest període, en principi deixarà de ser tipus fix i passarà a euribor més un diferencial.

2. Com queden les coses quan hagi venut el pis? Una vegada hagis venut, es cancel·larà la hipoteca que correspon a aquest immoble, i et quedaràs amb una única hipoteca ‘convencional’.

3. Avantatges: la hipoteca pont és popular perquè evita que tinguem excessives presses a l’hora de vendre el nostre pis. Normalment, una hipoteca pont et dóna marge per vendre el teu pis o casa (els 3 anys en què solament paguem interessos). D’aquesta forma podrem esperar a donar amb el comprador adequat, i per tant és més probable que aconseguim el preu que busquem.

4. Com em quedarà la quota? Per a moltes famílies, aquesta és la gran pregunta, perquè de res serveix esperar a vendre el teu pis si el preu que has de pagar és insostenible. Hi ha diverses opcions, com una quota de carència (només paguem interessos durant un temps determinat, la qual cosa fa la quota més assequible). Una altra opció és una quota reduïda, similar a la qual acabarem pagant una vegada venguem el pis.

5. Podré finançar el 100% de l’habitatge que vull comprar? Sí, en principi podràs fer-ho. Recorda que una hipoteca pont és un finançament temporal.

6. I si això acaba com el conte de la lletera? Per descomptat, aquest és el risc d’una hipoteca pont. Si actues amb sentit comú i et deixes assessorar, no té per què passar-te. En principi, tindràs temps de sobres per vendre el teu pis o casa, i durant aquest temps la hipoteca pont et garanteix una quota raonable. Ara bé, si la teva situació és per si mateixa insostenible, no li demanis miracles a la hipoteca pont ni a cap altra!

7. Quins inconvenients té? En condicions normals, aquest tipus de préstec hipotecari suposarà un desemborsament de diners més gran que si esperes a vendre el teu pis/casa i després fas la compra del nou. Pensa que, en tractar-se d’un nou crèdit, hauràs de pagar noves despeses notarials, comissió d’obertura, Actes Jurídics Documentats, etc. I moltes d’aquestes despeses són un percentatge sobre el total… que és més elevat que en una hipoteca convencional. D’altra banda, si aprofites la quota de carència, estaràs pagant interessos però no amortitzant quota, la qual cosa encareix l’operació.

8. Em concedirà el meu banc una hipoteca pont? En tractar-se d’una operació amb major risc, els bancs poden endurir les condicions o establir filtres. Com sempre, és qüestió de negociar…

9. Haig de contemplar altres alternatives? N’hi ha, sí. La fórmula ideal és vendre primer i, amb els diners a la mà, comprar després. Però, lògicament, això no sempre és possible. Una altra opció és buscar un inquilí a qui llogar la propietat mentre busquem venedor (opció arriscada també).

Val la pena signar una hipoteca a interès fix? És una bona pregunta que té moltes respostes. Però de moment parem atenció a aquesta dada: segons l’Institut Nacional d’Estadística (INE), aquest tipus d’hipoteques representen ja un 10,8%, és a dir, un 4,1% més que fa un any. I ja se sap que, quan els gossos borden… alguna cosa senten.

Però no ens precipitem. Per començar, el 89,2% de les hipoteques segueix sent a tipus variable (generalment, euríbor + un diferencial). Però és veritat que gairebé podem parlar ja d’un petit canvi de tendència, perquè de fet les hipoteques a fix gairebé s’han duplicat, la qual cosa dóna que pensar.

Per què ara hi ha més gent que opta per la hipoteca a tipus fix? La resposta és senzilla: perquè hi ha persones que no volen córrer riscos. Amb la pujada de l’euribor –que va arribar a superar el 5%– li van veure les orelles al llop i ja no volen tornar a passar-ho malament. Però és que, a més, la hipoteca a tipus fix té ara dos bons arguments al seu favor:

1. Els tipus actuals estan en mínims històrics, així que el més normal és que el futur els ofereixi una pujada. Què ocorre si aquesta pujada és més elevada del que un podria assumir? Solució: optem per una hipoteca sense sobresalts i problema resolt.

2. Les hipoteques a tipus fix ja no estan vinculades a percentatges elevats, com per exemple el 6%, així que ara són bastant més atractives. Hi ha almenys mitja dotzena d’entitats que ofereixen hipoteques a tipus iguals o inferiors al 3% -en algun cas, fins i tot ronden el 2,5%-.

Aposto pel fix o pel variable?

Així les coses, hem d’apostar pel tipus fix? Aquí és on la resposta es complica. És veritat que el tipus de les hipoteques és tremendament competitiu, però també és veritat que l’euribor encara està lluny d’aquest percentatge, i fins i tot aplicant un diferencial (per exemple, euribor+1,2%), seguiríem parlant de percentatges per sota de l’1,5%, és a dir… molt lluny d’aquest 2,5-3% que ofereixen les hipoteques actuals a tipus fix.

En realitat, la pregunta clau no és si pujarà o no l’euribor, perquè és obvi que tard o d’hora ho farà. La pregunta és ‘QUAN’ pujarà. I cal pensar que la majoria d’ofertes hipotecàries interessants ho són per a terminis curts, per sota dels 20 anys, o fins i tot dels 10 anys. Podem nosaltres pagar la nostra hipoteca en menys d’aquests 10, 15 o 20 anys? Si és així, probablement valgui la pena.

Però si el que necessitem és pagar una quota còmoda, que ens permeti estirar els terminis uns 30 o 35 anys, les ofertes del tipus fix perden bona part del seu atractiu.

Vigilem amb els ‘extres’

D’altra banda, hauríem de parar atenció també a les condicions que ens imposa cada hipoteca. Moltes de les ofertes de tipus fix que tenen cert atractiu exigeixen, per exemple, domiciliar la nòmina. En alguns casos, fins i tot s’exigeix que aquesta nòmina sigui superior a una determinada quantitat (per exemple, 3.000 euros mensuals).

Altres entitats ens demanaran també que contractem assegurances de vida, o que fem aportacions a un pla de pensions…
Haurem d’analitzar amb calma aquestes condicions abans de decidir-nos per una o una altra opció.