Mes: desembre de 2015

Tots ho hem sentit i llegit infinitat de vegades: la majoria de les hipoteques estan referenciades a l’euríbor (per exemple, euribor + 1%). De manera que, si l’euríbor baixa, nosaltres ens beneficiem d’una rebaixa. I si puja… carreguem amb l’increment que correspongui en la quota mensual. És això just? No sempre.

Tots veiem l’euríbor com un indicador objectiu, una dada ‘seriosa’ que prové de calcular la mitjana a què les entitats financeres es presten diners entre elles. Per arribar a aquesta xifra, es prenen com a referència els 24 bancs més importants d’Europa.

Ara bé, és realment una dada objectiva? Aquí comença el problema. Teòricament, sí. Però a la pràctica… No tant. Fa una mica més de tres anys (febrer de 2012), un grup d’advocats van denunciar l’opacitat del tipus d’interès que s’aplica a les hipoteques, i molt particularment la de l’euríbor. Pensareu que podria tractar-se d’una de tantes denúncies ‘militants’ de grups radicals, però una vegada més la realitat ens tira un gerro d’aigua freda, perquè la veritat és que els advocats van aconseguir tirar endavant amb la reclamació… i Europa els va donar la raó.

A finals de 2013, la Comissió Europea va imposar multes per valor de 1.700 milions d’euros a sis grans entitats financeres per manipular ‘artificialment’ la taxa de l’euríbor. Aquestes entitats eren Deutsche Bank, Societé Générale, Royal Bank of Scotland (RBS), JPMorgan, Citigroup i el broker RP Martin.

Així que ja hem comprovat que… no, referenciar la hipoteca a l’euríbor no sempre és just. Aquests problemes han donat ales als qui aposten per vincular les nostres hipoteques… al deute públic. I per a mostra, un botó.

Fixeu-vos en el que proposava el conseller delegat de Bankia, José Sevilla, fa escasses setmanes. Per a aquest banquer, el deute públic explica millor la marxa real de l’economia espanyola. Per això proposava referenciar els crèdits al deute públic (a un, dos o tres anys).

Seria aquest sistema més just? Sobre el paper, podria ser. Per començar, s’acabaria la possible manipulació de les entitats financeres. I, d’altra banda, i com recordava José Sevilla, més del 90% dels crèdits a Espanya són variables, davant del tipus fix que usen els països anglosaxons.

En contra d’aquesta tesi, podem defensar també l’euríbor com un indicador vàlid si tenim en compte que la seva pròpia lògica de mercat ens beneficia: quan l’economia va malament (és a dir, més famílies en dificultats), l’euríbor tendeix a baixar i, per tant, es rebaixa la quota de la hipoteca. Podríem dir el mateix del deute públic?

Les hipoteques de canvi de casa, també conegudes com ‘hipoteca pont’, tenen la finalitat de permetre’ns comprar un nou habitatge sense necessitat d’haver venut encara la nostra. Dit així, sona bé, no? Sobretot quan ens hem encapritxat d’una casa que és una autèntica ganga, o si tenim la urgència de canviar de residència per motius familiars. Realment aquest tipus d’hipoteques resulten molt pràctiques, però cal tenir en compte alguns factors. Per saber si et convé, fes un cop d’ull als següents punts:

1. Com funciona? Actualment, es constitueixen dues hipoteques: d’una banda, una convencional del pis que comprem, i de l’altra, una hipoteca a tipus fix (durant els tres primers anys) per al pis que volem vendre. Durant aquests tres anys, en realitat només pagarem interessos per la hipoteca del pis que venem. Una vegada transcorregut aquest període, en principi deixarà de ser tipus fix i passarà a euribor més un diferencial.

2. Com queden les coses quan hagi venut el pis? Una vegada hagis venut, es cancel·larà la hipoteca que correspon a aquest immoble, i et quedaràs amb una única hipoteca ‘convencional’.

3. Avantatges: la hipoteca pont és popular perquè evita que tinguem excessives presses a l’hora de vendre el nostre pis. Normalment, una hipoteca pont et dóna marge per vendre el teu pis o casa (els 3 anys en què solament paguem interessos). D’aquesta forma podrem esperar a donar amb el comprador adequat, i per tant és més probable que aconseguim el preu que busquem.

4. Com em quedarà la quota? Per a moltes famílies, aquesta és la gran pregunta, perquè de res serveix esperar a vendre el teu pis si el preu que has de pagar és insostenible. Hi ha diverses opcions, com una quota de carència (només paguem interessos durant un temps determinat, la qual cosa fa la quota més assequible). Una altra opció és una quota reduïda, similar a la qual acabarem pagant una vegada venguem el pis.

5. Podré finançar el 100% de l’habitatge que vull comprar? Sí, en principi podràs fer-ho. Recorda que una hipoteca pont és un finançament temporal.

6. I si això acaba com el conte de la lletera? Per descomptat, aquest és el risc d’una hipoteca pont. Si actues amb sentit comú i et deixes assessorar, no té per què passar-te. En principi, tindràs temps de sobres per vendre el teu pis o casa, i durant aquest temps la hipoteca pont et garanteix una quota raonable. Ara bé, si la teva situació és per si mateixa insostenible, no li demanis miracles a la hipoteca pont ni a cap altra!

7. Quins inconvenients té? En condicions normals, aquest tipus de préstec hipotecari suposarà un desemborsament de diners més gran que si esperes a vendre el teu pis/casa i després fas la compra del nou. Pensa que, en tractar-se d’un nou crèdit, hauràs de pagar noves despeses notarials, comissió d’obertura, Actes Jurídics Documentats, etc. I moltes d’aquestes despeses són un percentatge sobre el total… que és més elevat que en una hipoteca convencional. D’altra banda, si aprofites la quota de carència, estaràs pagant interessos però no amortitzant quota, la qual cosa encareix l’operació.

8. Em concedirà el meu banc una hipoteca pont? En tractar-se d’una operació amb major risc, els bancs poden endurir les condicions o establir filtres. Com sempre, és qüestió de negociar…

9. Haig de contemplar altres alternatives? N’hi ha, sí. La fórmula ideal és vendre primer i, amb els diners a la mà, comprar després. Però, lògicament, això no sempre és possible. Una altra opció és buscar un inquilí a qui llogar la propietat mentre busquem venedor (opció arriscada també).