Mes: juliol de 2015

Pagues massa per la teva hipoteca? Estàs pensant en signar una i estàs estudiant diferents opcions? Recorda que una hipoteca no és només l’interès associat a l’euríbor, sinó un conjunt d’elements que has de valorar. A continuació et donem unes pautes per esbrinar-ho.

1. Oblida la TIN i pensa en la TAE: abans de començar a comparar condicions, tingues en compte que els tecnicismes i sigles vàries són una eina habitual en el vocabulari financer. De vegades per la facilitat de simplificar i altres vegades per la facilitat de confondre. Algunes entitats utilitzen les sigles TIN (Tipus d’Interès Nominal) per parlar dels interessos. És una referència vàlida, però és molt millor la TAE (Taxa Anual Equivalent), que inclou no només els interessos que ens cobrarà l’entitat, sinó també les despeses i comissions. És a dir: el que realment pagarem.

2. Euríbor +… quant? Bé, ara ja sabem que haurem de tenir en compte altres despeses a més de l’interès. Així que anem al gra: quin interès és raonable pagar? En aquest punt, l’Euríbor segueix sent l’indicador de referència en la majoria de les hipoteques. A aquest indicador (que actualment es mou entorn del 0,36%) cal sumar-li un diferencial (per exemple, 1,5%). Si tenim una hipoteca de l’euríbor + 1,5, en aquest moment estarem pagant un 1,8%, sense comptar despeses d’obertura, comissions, etc. Actualment, les hipoteques més competitives se situen al voltant de l’euribor+1,25 o 1,50%. Excepcionalment, algunes hipoteques s’aconsegueixen per sota del nivell euríbor +1%. De tota manera, hi ha calculadores que comparen la millor hipoteca, com per exemple aquesta.

3. Tipus fix a variable? El mercat ofereix també algunes hipoteques interessants a tipus fix, que ens donen l’oportunitat d’evitar sobresalts… però tal vegada a costa d’un cost major. Per valorar-ho, el millor és fer servir concepte TAE. Per exemple, hi ha una entitat que en aquest moment ofereix una hipoteca a 30 anys a tipus nominal fix del 3,25%. Però si anem al que realment pagarem (és a dir, la TAE)… la hipoteca se’n va al 4,18%, la qual cosa li fa perdre atractiu.

4. Compte amb la lletra petita! Moltes de les hipoteques teòricament ‘seductores’ deixen de ser-ho quan examinem la lletra petita, ja que ens obliguen a contractar assegurances, domiciliar dues o més nòmines amb un saldo mínim, fer compres amb targeta de crèdit per un import mínim, etcètera. És possible que el que guanyem d’una banda (una hipoteca teòricament barata) ens acabi passant factura pels ‘peatges’ que cal pagar.

5. Comissions. Hi ha moltes comissions que un banc pot cobrar relacionades amb una hipoteca: estudi, obertura, amortització anticipada… Compte amb aquest concepte: si una entitat ens obliga a pagar un 2% de comissió d’obertura per a una hipoteca de 250.000 euros, estarem pagant un ‘extra’ de… 5.000 euros! Igualment, si ens cobren un 0,5% de comissió d’amortització anticipada i un dia volem liquidar els 100.000 euros pendents, pagarem altres 500 euros extra. Moltes d’aquestes comissions són negociables, així que haurem d’estar atents en aquest punt.

6. Vigila amb la clàusula sòl! Assegura’t que la teva hipoteca no té una de les famoses ‘clàusules sòl’, és a dir, les que estableixen un mínim que sempre pagaràs… encara que l’euríbor baixi. Les últimes sentències del Tribunal Suprem deixen clar que aquestes clàusules han de quedar molt clares al client i no ha d’haver-hi possible confusió.

7. En resum, què és una bona hipoteca? Actualment, una hipoteca competitiva de la qual poder ‘presumir’ seria aquella referenciada a l’euríbor +1,5% o inferior; sense obligació de contractar productes associats; sense comissió d’amortització anticipada; sense clàusula sòl i amb comissions mínimes –o inexistents– d’obertura i estudi.

Si has de signar una hipoteca, molt probablement hauràs sentit parlar de les famoses ‘clàusules sòl’, que durant anys s’han convertit en una poderosa eina de la banca. Deixant de banda els tecnicismes, en realitat el concepte resulta molt senzill: el banc ens marcava unes condicions de pagament amb un indicador concret –per exemple, l’euríbor +1%–, però a continuació ens deia en lletra petita: “si algun dia els tipus d’interès baixen de X, serà igual, perquè vostè ens pagarà almenys un 3%”.

Aquesta fórmula funcionava molt bé quan l’euríbor pujava, perquè el normal és que aquestes hipoteques tinguessin també un límit a l’alça –per exemple, mai pagaràs més d’un 7% en total–. El problema va arribar quan l’euríbor va baixar vertiginosament… perquè molts dels clients que tenien aquesta hipoteca van descobrir llavors que tenien un límit a la baixa –l’anomenada ‘clàusula sòl’–. Això significava que no podia beneficiar-se de la baixada dels tipus… I aquí començava el problema.

Això va generar una gran quantitat de conflictes i reclamacions, fins que diferents sentències van reconèixer el caràcter abusiu de la clàusula. La més important va tenir lloc el 9 de maig de 2013, quan el Tribunal Suprem la va declarar il·legal en centenars de milers de contractes. El motiu no era la clàusula en si, sinó l’opacitat dels bancs. És a dir: es va considerar que els bancs no havien estat prou clars i transparents en aquest punt en concret. A més, al setembre de 2014 una nova sentència del Suprem va reafirmar aquest criteri.

Com saber si el nostre contracte és enganyós?

Però, vigilem: al contrari del que molts creuen, la ‘clàusula sòl’ no és il·legal. El que es va considerar abusiu és la falta d’informació. Dit de forma plana: els bancs poden ‘estrènyer’ als seus clients tant com aquests acceptin, però el que no poden fer és ‘enganyar-los’.

Així que aquí està en realitat el quid de la qüestió: ens enganya el nostre banc? Com podem saber-ho?

Per a la nostra tranquil·litat, ara són pocs els contractes que inclouen aquesta clàusula –les entitats ja no volen problemes–. Però si ho féssim, el Banc d’Espanya adverteix que les entitats han d’informar de forma clara i inequívoca sobre els termes de l’acord (clicant aquí, podreu accedir a la Guia d’accés al préstec hipotecari).

Bé, i què passa si ja tenim signada una hipoteca que inclou clàusula sòl i no érem conscients? És clar que hem de lluitar per eliminar-la. L’Organització de Consumidors i Usuaris (OCU) ha estat molt bel·ligerant en aquest assumpte, i al seu web trobarem pas a pas el que he de fer. Sobretot, ens aconsellen no modificar el contracte, ja que això implicaria un pacte entre les parts.

Si preferim resoldre-ho d’una forma més diplomàtica, podem demanar a la nostra entitat un imprès per enviar una carta al director de l’entitat. En cas de no rebre resposta, demanem un full oficial de reclamacions -estan obligats a tenir-la-. Hi ha a més altres opcions, com per exemple un formulari al Banc d’Espanya.

En qualsevol cas, sempre és aconsellable deixar-se guiar pels professionals de la gestió hipotecària com FERCO GESTIÓN abans de subscriure cap contracte hipotecari nou.