Mes: novembre de 2014

Podré pagar la meva hipoteca? Com puc estar segur que és l’adequada per a mi? Durant quants anys haig d’allargar-la? Quines comissions haig de/puc pagar i quins no? Són algunes de les preguntes que sorgeixen al moment de signar una hipoteca. Sovint, les presses per comprar ens porten a prendre decisions errònies. Per això és important tenir en compte alguns consells bàsics.

1. Tingues en compte la regla del 40%: se sol prendre com a referència òptima per a la concessió d’una hipoteca la xifra del 40%. És el percentatge màxim que la quota mensual d’hipoteca pot representar en relació als teus ingressos actuals. Si la quota a pagar és de 700 euros, tu (i la teva parella, si és el cas) hauríeu de reunir uns ingressos mensuals d’almenys 1.750 euros.

2. Preveu escenaris pessimistes: no, no es tracta de ser negatius. Al contrari: si preveus un escenari negatiu de cara al futur (per exemple, que et quedis sense treball i tardes un temps a trobar un de nou) et resultarà més fàcil reaccionar en cas de dificultat. L’ideal és comptar amb un ‘matalàs’ que et permeti cobrir folgadament aquestes situacions; però si no és possible en el teu cas, contempla altres opcions. En contra del que molta gent creu, en contractar una hipoteca NO és obligatori contractar un segur amb aquesta entitat. No obstant això, no està de més escoltar les possibles ofertes per estar coberts en cas d’atur de llarga durada.

3. Allarga els terminis… però només el just

En els anys del ‘boom’ immobiliari era freqüent que es concedissin hipoteques a 40 anys (senzillament, era impossible pagar aquestes xifres astronòmiques en menys temps). Les coses han canviat: els bancs s’arrisquen menys. Això significa que hem d’afrontar quotes més exigents, però també és cert que els preus dels pisos han baixat. Però també suposa pagar menys interessos. El Banc d’Espanya recorda que, com més triguem a retornar els diners, més interessos pagarem.

En definitiva: ens interessa escurçar al màxim les quotes, però sense arribar a l’ofegament financer. Pregunta’t fins a quan estàs disposat/a a pagar hipoteca (fins als 50? 60? 70 anys?) i actua en conseqüència. Però tracta de respectar la ja comentada regla del 40% per evitar-te sobresalts.

4. Cerca, compara…

Una hipoteca no és un ‘favor’ que ens fa el banc; és una transacció econòmica en la qual l’entitat ‘ven’ i nosaltres ‘comprem’. En aquest cas, l’objecte de la transacció no és un altre que els diners. Apliquem la mateixa lògica que aplicaríem a la compra de qualsevol altre producte (una camisa, un cotxe, un viatge): contemplem opcions, demanem pressuposats en diferents entitats… i al final, amb aquesta informació a la mà… prenguem la decisió. L’ajuda d’experts que no estiguin vinculats al banc sempre serà útil. Pots consultar aquí el simulador d’hipoteques de Ferco.

5. Analitza amb lupa les condicions

Igual que en comprar un cotxe mirem el consum, la capacitat del maleter o la qualitat dels extres, en contractar una hipoteca no hem d’oblidar els detalls, que seran clau perquè s’ajusti a les nostres necessitats. Hi ha comissió d’obertura? De quant? Hem de pagar comissió en cas de pagar a compte? En cas d’haver-hi promocions, són acumulatives o excloents? En el (molt probable) cas que el banc no ens concedeixi el 100% de l’import, per exemple un 80%, a quin interès ens cobraran el 20% restant? Què ocorrerà si volem subrogar un dia la hipoteca? quins costos tindrà?

L’Euríbor, referència tradicional per a les hipoteques, tindrà en 2015 una nova versió: es tracta de l’Euríbor Plus, una iniciativa que parteix de la Comissió Europea amb la intenció de donar rigor i transparència als préstecs hipotecaris. Com afectarà als consumidors aquest nou indicador? Vegem-ho.

Actualment, l’Euríbor es fixa amb un mètode de càlcul basat en l’estimació d’una trentena de bancs europeus, que pren com a base el preu al que les entitats es presten diners. El problema és que no es tracta d’una referència real, sinó d’una aproximació estimativa, la qual cosa possibilita les opcions de manipulació. De fet, la Comissió Europea va imposar multes milionàries a sis bancs europeus a la fi de l’any passat per manipular els tipus interbancaris.

Amb la introducció de l’Euribor Plus, la Comissió Europea pretén aportar major certesa al mètode de càlcul, aconseguint així un control més just sobre les hipoteques.

En la pràctica, això significa que el nou índex ja no prendrà com a referència les expectatives dels prop de trenta bancs, sinó els tipus d’interès de transaccions que realment s’han realitzat. Es produeix, per tant, un pas de l’especulació a la certitud. O, dit d’una altra forma, una ‘objectivació’ de la dada, amb el propòsit d’aportar rigor i seguretat als consumidors.

Sobre el paper, l’Euríbor Plus serà avantatjós per al ciutadà del carrer, ja que hi haurà un mercat d’oferta i demanda basat en dades reals, i no ficticis. No obstant això, el resultat del canvi podria ser una pujada del tipus aplicat per al consumidor final.

A més, l’Euribor Plus podria tenir un problema, i és que actualment hi ha poques operacions ‘reals’ entre bancs que tinguin un termini superior a tres mesos -que és el període que es pren com a referència-. Això significa que la mostra presa per al càlcul seria reduïda, la qual cosa podria adulterar el rigor del resultat.